Apartamento em Fânzeres e São Pedro da Cova
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Apartamento T2 com 72 m² em Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar, à venda por 199 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 103 708 €, 32,4% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 72 m², no 4º andar, construído em 1994, certificado energético C. Localizado freguesia de Fânzeres e São Pedro da Cova, concelho de Gondomar, distrito de Porto. O edifício dispõe de um agradável espaço exterior comum com um pátio e área de churrasco, melhorando a qualidade de vida num ambiente urbano e ideal para convívios em família e amigos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €199,000 está significativamente acima do valor justo de €103,708, com uma diferença de €95,292 ou 47,9%. Esta propriedade é, portanto, classificada como sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €103,708 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €199,000 situa-se €95,292 (47.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €199,000 face à base da zona de Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar, Porto de €171,864 (€2,387/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 60/100 (Condição 65 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 54). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar, Porto
Base da zona €171,864 + condição -€16,875 + localização +€11,359 = valor justo estimado de €103,708 (€1,440/m²), uma diferença de €95,292 (47.9%) face ao preço pedido de €199,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fânzeres e São Pedro da Cova · 911371 | Imóvel em análise | €199,000 | €2,764 | — | 65 | 76 |
| Fânzeres e São Pedro da Cova · b7c30b | Ativo | €235,000 | €2,866 | 3.7% | 65 | 72 |
| rua da Portelinha | Ativo | €239,900 | €3,379 | 22.3% | — | 70 |
| rua Alto de Barreiros | Ativo | €231,000 | €2,852 | 3.2% | — | 69 |
| rua José Ribeiro da Silva | Ativo | €245,000 | €3,063 | 10.8% | — | 79 |
| Mediana | €237,450 | €2,965 | 7.3% | 65 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade, embora localizada numa vizinhança bem avaliada com uma pontuação de 76/100, está sobrevalorizada em 47,9% em comparação ao seu valor justo de €103,708. Com um rendimento bruto de apenas 4%, os retornos financeiros não justificam o elevado preço de aquisição, tornando-a uma opção menos atrativa para investidores de arrendamento de longo prazo. Compra e manutenção A substancial diferença entre o preço de listagem de €199,000 e o valor justo sugere que esta propriedade está sobrevalorizada e é improvável que ofereça retornos satisfatórios ao longo de uma estratégia de compra e manutenção. Os investidores devem ter cautela, uma vez que a avaliação atual impede a valorização de capital no área metropolitana do Porto. Arrendamento familiar Embora esta propriedade esteja situada numa área com bom acesso a amenidades e uma qualidade de inquilinos decente, o seu preço de listagem não está alinhado com o valor justo de €103,708, indicando que está sobrevalorizada. Famílias que procuram unidades de arrendamento a longo prazo podem encontrar melhor valor em outros locais, pois o rendimento de 4% e o alto custo de aquisição não oferecem um perfil de investimento atrativo.
Riscos
Possível Rotatividade de Inquilinos A pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, que pode impactar a renda de aluguel consistente do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 236 014 €
- Capital próprio necessário
- 76 814 €
- Prestação mensal
- 671 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -374 €
- Preço199 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4536 €
- Imposto do Selo (escritura)1592 €
- Imposto do Selo (crédito)955 €
- Escritura, registo e banco1978 €
- Obras27 953 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 47.9% acima do valor justo.
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