Apartamento T3, 107 m² em Alhos Vedros, Moita
Apartamento T3 com 107 m² em Alhos Vedros, Moita, à venda por 325 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 180 758 €, 30,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 107 m², certificado energético E. Localizado em rua Luís de Freitas Branco, 22, freguesia de Alhos Vedros, concelho de Moita, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento possui uma área de lavanderia dedicada para uma organização eficiente do lar e uma garagem com ligação elétrica direta, perfeita para carregar veículos elétricos ou alimentar ferramentas. Localização: A apenas 2 minutos a pé do Mercadona, proporcionando conveniência para tarefas do dia-a-dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €325,000 excede o valor justo de €180,758 em €144,242, marcando-o como acima do valor justo em 44,4%. Esta discrepância sugere uma falta de competitividade no mercado e potenciais desafios na obtenção de um retorno rentável sobre o investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €180,758 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €325,000 situa-se €144,242 (44.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €325,000 face à base da zona de rua Luís de Freitas Branco, 22 de €272,957 (€2,551/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 71 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 55 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Luís de Freitas Branco, 22
Base da zona €272,957 + condição +€2,006 + localização +€8,836 = valor justo estimado de €180,758 (€1,689/m²), uma diferença de €144,242 (44.4%) face ao preço pedido de €325,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Luís de Freitas Branco, 22 | Imóvel em análise | €325,000 | €3,037 | — | 71 | 63 |
| rua Jorge Peixinho, 27 | Ativo | €349,000 | €2,624 | 13.6% | 68 | 75 |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · 001744 | Ativo | €328,000 | €2,733 | 10.0% | 80 | 72 |
| rua General Humberto Delgado | Ativo | €267,000 | €3,217 | 5.9% | 75 | 70 |
| Moita · 00175c | Ativo | €278,000 | €3,349 | 10.3% | 80 | 61 |
| Mediana | €303,000 | €2,975 | 2.1% | 78 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Alhos Vedros está sobrevalorizada com um preço de €325,000 em comparação com um valor justo de €180,758, indicando uma diferença significativa de 44.4%. Com um rendimento bruto de apenas 3%, o retorno potencial não justifica o preço elevado numa área suburbana com uma avaliação de 63/100 no bairro. Arrendamento para famílias Com um preço de €325,000, este apartamento de 3 quartos está acima do seu valor justo de €180,758, resultando numa diferença desagradável de 44.4%. O rendimento bruto de 3% destaca ainda mais os desafios de o posicionar para arrendamentos familiares num bairro avaliado em 63/100, o que pode desencorajar potenciais inquilinos. Compra e manutenção Com um preço listado de €325,000 e um valor justo de €180,758, esta propriedade apresenta uma sobrevalorização de 44.4% que diminui a sua viabilidade como investimento de compra e manutenção. Além disso, com um baixo rendimento bruto de 3% e uma pontuação de condição de 76/100, o retorno do investimento não se alinha com as métricas de desempenho esperadas neste mercado suburbano.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e dos Inquilinos A propriedade enfrenta um risco potencial devido a uma pontuação de estabilidade económica de 65/100 e uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100, indicando níveis moderados de segurança económica e dos inquilinos que podem afetar a receita de aluguel e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 357 301 €
- Capital próprio necessário
- 97 301 €
- Prestação mensal
- 1105 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -755 €
- Preço325 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 356 €
- Imposto do Selo (escritura)2600 €
- Imposto do Selo (crédito)1560 €
- Escritura, registo e banco2280 €
- Obras12 506 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 44.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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