Edifício de apartamentos, 98 m² em Salvaterra de Magos e Foros de Salvaterra, Salvaterra de Magos
Edifício de apartamentos com 98 m² em Salvaterra de Magos e Foros de Salvaterra, Salvaterra de Magos, à venda por 204 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 107 932 €, 32,1% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e ilha de cozinha.
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Visão geral
apartment_building T0 com 0 casas de banho de 98 m², construído em 1990. Localizado em rua Nova de São Paulo, 14, freguesia de Salvaterra de Magos e Foros de Salvaterra, concelho de Salvaterra de Magos, distrito de Santarém. Oportunidade de Investimento: Esta propriedade inclui dois apartamentos T1 totalmente renovados, prometendo um rendimento bruto superior a 6% com contratos de aluguer anuais seguros em vigor.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €204,900 excede o valor justo de €107,932 em €96,968, ou 47,3%. Esta propriedade está sobrevalorizada e pode desencorajar investidores potenciais.
Avaliação
Valor justo estimado em €107,932 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €204,900 situa-se €96,968 (47.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €204,900 face à base da zona de rua Nova de São Paulo, 14 de €189,728 (€1,936/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 0 · Materiais 0 · Dimensões das divisões 0). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 58/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 55 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Nova de São Paulo, 14
Base da zona €189,728 + condição +€2,144 + localização +€3,280 = valor justo estimado de €107,932 (€1,101/m²), uma diferença de €96,968 (47.3%) face ao preço pedido de €204,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Nova de São Paulo, 14 | Imóvel em análise | €204,900 | €2,091 | — | — | 58 |
| rua Luís de Camões S / N | Ativo | €280,000 | €936 | 55.2% | 72 | 48 |
| travessa da Pedreira S / N | Ativo | €440,000 | €1,406 | 32.8% | 55 | 43 |
| praceta João Gonçalves Zarco, 47 | Ativo | €219,000 | €2,461 | 17.7% | 70 | 58 |
| Vila Franca de Xira · f35fe6 | Ativo | €295,000 | €3,471 | 66.0% | 76 | 46 |
| Mediana | €287,500 | €1,934 | 7.5% | 71 | 47 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar Apesar das baixas taxas de criminalidade na localização suburbana, a propriedade está sobrevalorizada a €204,900 em comparação com o seu valor justo de €107,932, indicando um prémio de 47,3% que diminui os potenciais retornos de arrendamento. Além disso, com um rendimento bruto de 0% e uma classificação de bairro de apenas 58/100, este investimento carece do apelo necessário para uma tenência familiar sustentada. Compra e manutenção O preço de €204,900 excede significativamente o valor justo de €107,932, revelando uma lacuna de 47,3% que sugere que manter esta propriedade pode não resultar em uma apreciação a longo prazo proveitosa. Além disso, a classificação de bairro de 58/100, juntamente com um rendimento de 0%, indica que pode não gerar os retornos estáveis previsíveis necessários para uma estratégia viável de compra e manutenção.
Riscos
Risco Económico A pontuação de estabilidade económica de 55/100 indica uma potencial volatilidade que pode afetar a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 222 043 €
- Capital próprio necessário
- 58 123 €
- Prestação mensal
- 691 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -894 €
- Preço204 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4949 €
- Imposto do Selo (escritura)1639 €
- Imposto do Selo (crédito)984 €
- Escritura, registo e banco1992 €
- Obras7580 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 47.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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