Edifício de uso misto, 82 m² em Caia, São Pedro e Alcáçova, Elvas
Edifício de uso misto com 82 m² em Caia, São Pedro e Alcáçova, Elvas, à venda por 80 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 21 127 €, 42,4% abaixo do preço pedido. A análise de 11 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e ilha de cozinha.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 2 casas de banho de 82 m². Localizado freguesia de Caia, São Pedro e Alcáçova, concelho de Elvas, distrito de Portalegre. Características Notáveis: Situada adjacente ao castelo histórico, esta propriedade oferece vistas panorâmicas sobre o Forte da Graça, aumentando o seu apelo para potenciais projetos residenciais ou de investimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €80,000 está significativamente acima do valor justo de €21,127, com uma diferença de €58,873 (73.6%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância levanta preocupações sobre a rentabilidade do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €21,127 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €80,000 situa-se €58,873 (73.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €80,000 face à base da zona de Caia, São Pedro e Alcáçova, Elvas, Portalegre de €85,772 (€1,046/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 49/100 (Condição 45 · Materiais 55 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 32/100 (Mercado habitacional 30 · Serviços 30 · Económico 25 · Qualidade dos inquilinos 40). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Caia, São Pedro e Alcáçova, Elvas, Portalegre
Base da zona €85,772 + condição -€27,803 + localização -€3,796 = valor justo estimado de €21,127 (€258/m²), uma diferença de €58,873 (73.6%) face ao preço pedido de €80,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Caia, São Pedro e Alcáçova · 8d9fd0 | Imóvel em análise | €80,000 | €976 | — | 45 | 32 |
| rua da Caldeirona, 21 | Ativo | €210,000 | €840 | 13.9% | 45 | 46 |
| Assunção, Ajuda, Salvador e Santo Ildefonso · a31283 | Ativo | €350,000 | €1,014 | 4.0% | 58 | 40 |
| rua Sá da Bandeira, 52 | Ativo | €195,000 | €780 | 20.0% | 38 | 46 |
| rua de João de Olivença, 25 | Ativo | €70,000 | €667 | 31.7% | 50 | 45 |
| Mediana | €202,500 | €810 | 17.0% | 48 | 46 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar Embora a demanda potencial para arrendamentos familiares esteja presente em Caia devido à sua configuração rural, a significativa diferença de 73,6% em relação ao valor justo indica que esta propriedade está sobrevalorizada, limitando sua atratividade para inquilinos em potencial. Com um rendimento bruto de 0% e uma baixa classificação de vizinhança de 32/100, o risco de um investimento financeiramente oneroso em vez de lucrativo é elevado. Arrendamento de longo prazo A sobrevalorização substancial da propriedade em €80,000 sugere que as oportunidades de arrendamento de longo prazo serão profundamente afetadas, impedindo um retorno sustentável sobre o investimento. Juntamente com a falta de diversidade econômica local e uma classificação de condições abaixo da média de 53/100, as perspectivas para uma estratégia de arrendamento de longo prazo parecem desanimadoras.
Riscos
Alto Risco de Vagas Com uma pontuação de estabilidade económica de 25/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 40/100, existe um risco significativo de altas taxas de vacância que podem impactar negativamente o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 130 606 €
- Capital próprio necessário
- 66 606 €
- Prestação mensal
- 270 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -373 €
- Preço80 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões800 €
- Imposto do Selo (escritura)640 €
- Imposto do Selo (crédito)384 €
- Escritura, registo e banco1692 €
- Obras47 090 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (40) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (49/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 73.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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