Moradia T5, 435 m² em Alfena, Valongo
Moradia T5 com 435 m² em Alfena, Valongo, à venda por 1 000 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 622 148 €, 27,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T5 com 3 casas de banho de 435 m², construído em 2006, certificado energético B. Localizado freguesia de Alfena, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade possui uma ampla área exterior adequada para diversas utilizações recreativas, bem como um design prático em dois andares que melhora a privacidade e habitabilidade para famílias numerosas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço solicitado de €1,000,000 está significativamente acima do valor justo de €622,148, resultando numa propriedade sobrevalorizada em €377,852 (37.8%). Esta discrepância indica potenciais desafios em conseguir uma venda pelo preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €622,148 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,000,000 situa-se €377,852 (37.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,000,000 face à base da zona de Alfena, Valongo, Porto de €936,120 (€2,152/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 71/100 (Condição 65 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 80). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 66/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Alfena, Valongo, Porto
Base da zona €936,120 + condição -€25,828 + localização +€38,976 = valor justo estimado de €622,148 (€1,430/m²), uma diferença de €377,852 (37.8%) face ao preço pedido de €1,000,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alfena · 6d5126 | Imóvel em análise | €1,000,000 | €2,299 | — | 65 | 66 |
| rua da Lameira, 46 | Ativo | €470,000 | €1,808 | 21.4% | 75 | 59 |
| Alfena · 99f334 | Ativo | €450,000 | €2,195 | 4.5% | 72 | 70 |
| rua Sistelo, 144 | Ativo | €420,000 | €1,533 | 33.3% | 61 | 67 |
| Ermesinde · 956a7e | Ativo | €550,000 | €1,667 | 27.5% | 75 | 75 |
| Mediana | €460,000 | €1,738 | 24.4% | 74 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de listagem atual de €1,000,000 representa uma sobrevalorização significativa em comparação com o valor justo de €622,148, criando um gap de 37.8%. Com um rendimento bruto de apenas 2.7%, esta estratégia de investimento não apresenta um retorno financeiro convincente a longo prazo. Arrendamento familiar Embora a propriedade seja comercializada como arrendamento familiar, o preço elevado de €1,000,000 excede amplamente o seu valor justo de €622,148, indicando uma sobrevalorização de 37.8%. Isso pode limitar o interesse de potenciais inquilinos numa vizinhança avaliada em 66/100, afetando a viabilidade geral do arrendamento. Compra e retenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e retenção é desencorajado, dado que o preço de listagem de €1,000,000 em comparação com um valor justo de €622,148 resulta num preocupante markup de 37.8%. O rendimento bruto de 2.7% sugere um potencial de fluxo de caixa limitado, tornando as ganhos a longo prazo questionáveis numa vizinhança moderadamente avaliada. Não ideal para: Arrendamento de férias a curto prazo, mercado de luxo, habitação estudantil
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65 indica potenciais flutuações nas condições do mercado, que podem afetar a procura de inquilinos e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 164 923 €
- Capital próprio necessário
- 364 923 €
- Prestação mensal
- 3360 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2437 €
- Preço1 000 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões60 000 €
- Imposto do Selo (escritura)8000 €
- Imposto do Selo (crédito)4800 €
- Escritura, registo e banco3900 €
- Obras88 223 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 37.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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