Vivenda T3, 260 m² em Ermesinde, Valongo
Vivenda T3 com 260 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 470 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 391 323 €, 14,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 260 m², construído em 2007, certificado energético B. Localizado em rua da Lameira, 46, freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta vivenda inclui uma área de churrasqueira totalmente equipada e um sistema de aspiração central, aumentando a conveniência para entretenimento ao ar livre e fácil manutenção em toda a casa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €470,000 está significativamente acima do valor justo de €391,323, refletindo um prémio excessivo de €78,677 (16.7%). Assim, a propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €391,323 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €470,000 situa-se €78,677 (16.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €470,000 face à base da zona de rua da Lameira, 46 de €615,160 (€2,366/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 59/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 55 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 55). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Lameira, 46
Base da zona €615,160 + condição +€14,219 + localização +€13,104 = valor justo estimado de €391,323 (€1,505/m²), uma diferença de €78,677 (16.7%) face ao preço pedido de €470,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Lameira, 46 | Imóvel em análise | €470,000 | €1,808 | — | 75 | 59 |
| rua Dom António Castro Meireles S / N | Ativo | €599,000 | €2,396 | 32.5% | 85 | 70 |
| Alfena · 6d5126 | Ativo | €1,000,000 | €2,299 | 27.2% | 65 | 66 |
| Alfena · 99f334 | Ativo | €450,000 | €2,195 | 21.4% | 72 | 70 |
| rua das Farrapeiras, 63 | Ativo | €539,000 | €1,614 | 10.7% | 72 | 71 |
| Mediana | €569,000 | €2,247 | 24.3% | 72 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A villa de 3 quartos em Ermesinde está sobrevalorizada a €470,000 em comparação com o seu valor justo de €391,323, resultando num gap significativo de 16,7%. Com um rendimento bruto de apenas 3,6%, os retornos financeiros são menos atrativos para investimentos de arrendamento a longo prazo, dadas as condições de mercado vigentes. Arrendamento familiar Embora a villa ofereça espaço substancial para famílias, a sua precificação atual torna-a uma opção menos favorável no mercado de arrendamento familiar. O rendimento bruto de 3,6%, aliado à classificação moderada do bairro, sugere que as famílias poderiam encontrar melhor valor em outro lugar na área. Compra e manutenção Investir nesta villa como uma estratégia de compra e manutenção parece imprudente devido à sua sobrevalorização de 16,7% em relação ao valor justo de mercado. Dado que a propriedade está significativamente acima do seu valor justo, a apreciação de capital a longo prazo pode não atender às expectativas do investidor nesta localidade suburbana.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100, indicando condições económicas moderadas, e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 55/100, sugerindo uma possível rotatividade de inquilinos, há um risco elevado de flutuações na receita e taxas de vacância que afetam o fluxo de caixa do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 523 653 €
- Capital próprio necessário
- 147 653 €
- Prestação mensal
- 1585 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -821 €
- Preço470 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3760 €
- Imposto do Selo (crédito)2256 €
- Escritura, registo e banco2628 €
- Obras20 109 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 16.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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