Casa de campo T6, 512 m² em Vila do Conde
Casa de campo T6 com 512 m² em Vila do Conde, à venda por 950 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 513 606 €, 31,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
country_house T6 com 3 casas de banho de 512 m², construído em 1977, certificado energético E. Localizado freguesia de Vila do Conde, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui uma capela encantadora no local e extensos terrenos com árvores de fruto, oferecendo uma oportunidade única de restauração e potencial criativo para paisagismo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €950,000 está significativamente acima do valor justo de €513,606, indicando que está sobrevalorizada em €436,394 (45,9%). Este desacordo sugere que potenciais compradores devem prosseguir com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €513,606 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €950,000 situa-se €436,394 (45.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €950,000 face à base da zona de Vila do Conde, Vila do Conde, Porto de €1,302,016 (€2,543/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 45/100 (Condição 42 · Materiais 50 · Dimensões das divisões 52). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 62/100 (Mercado habitacional 65 · Serviços 65 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 58). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Vila do Conde, Vila do Conde, Porto
Base da zona €1,302,016 + condição -€237,600 + localização +€34,406 = valor justo estimado de €513,606 (€1,003/m²), uma diferença de €436,394 (45.9%) face ao preço pedido de €950,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vila do Conde · 6d55a1 | Imóvel em análise | €950,000 | €1,855 | — | 42 | 62 |
| Vila do Conde · 90d837 | Ativo | €450,000 | €2,961 | 59.6% | 41 | 72 |
| Vila do Conde · 82c741 | Ativo | €785,000 | €2,309 | 24.4% | 65 | 68 |
| Vila do Conde · 42002a | Ativo | €485,000 | €1,980 | 6.7% | 55 | 53 |
| rua da Igreja, 28A | Ativo | €399,000 | €1,483 | 20.1% | 60 | 66 |
| Mediana | €467,500 | €2,145 | 15.6% | 58 | 67 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Com um rendimento bruto de apenas 2,8%, esta propriedade está sobrevalorizada, tornando difícil justificar como um investimento para arrendamento a longo prazo. A significativa diferença de 45,9% em relação ao valor justo sugere que os retornos de arrendamento podem não corresponder às expectativas dos investidores ao longo do tempo. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada numa zona suburbana voltada para as famílias, o seu estado de sobreavaliação, com um valor justo significativamente inferior ao preço de venda, pode limitar a sua atratividade para potenciais arrendatários familiares. A classificação de condição da casa de 45/100 agrava ainda mais esta preocupação, indicando que o investimento em renovações pode não resultar em taxas de arrendamento competitivas. Compra e conservação Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e conservação é arriscado devido à sua atual listagem sobrevalorizada que ultrapassa em muito o seu valor de mercado justo. O baixo rendimento, juntamente com classificações de condição e vizinhança insatisfatórias, sugere que a valorização a longo prazo pode não estar alinhada com o custo inicial do investimento.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 60/100 e estabilidade do inquilino a 58/100, a propriedade pode enfrentar riscos aumentados devido a potenciais recessões económicas que afetam a estabilidade da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 343 467 €
- Capital próprio necessário
- 583 467 €
- Prestação mensal
- 3204 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2520 €
- Preço950 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões57 000 €
- Imposto do Selo (escritura)7600 €
- Imposto do Selo (crédito)4560 €
- Escritura, registo e banco3780 €
- Obras320 527 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (58) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (45/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 45.9% acima do valor justo.
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