Vivenda T3, 187 m² em São Brás de Alportel
Vivenda T3 com 187 m² em São Brás de Alportel, à venda por 480 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 312 708 €, 25,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 187 m², certificado energético E. Localizado freguesia de São Brás de Alportel, concelho de São Brás de Alportel, distrito de Faro. A propriedade possui um telhado plano acessível por uma escadaria exterior, oferecendo uma oportunidade ideal para criar um terraço no telhado com vistas panorâmicas desimpedidas sobre as colinas circundantes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €480,000 está significativamente acima do valor justo de €312,708, com uma diferença de €167,292, ou 34.9%. Esta propriedade está claramente sobrevalorizada com base na análise de mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €312,708 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €480,000 situa-se €167,292 (34.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €480,000 face à base da zona de São Brás de Alportel, São Brás de Alportel, Faro de €458,524 (€2,452/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 67/100 (Condição 74 · Materiais 68 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 61/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 55 · Económico 40 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São Brás de Alportel, São Brás de Alportel, Faro
Base da zona €458,524 + condição -€22,498 + localização +€14,127 = valor justo estimado de €312,708 (€1,672/m²), uma diferença de €167,292 (34.9%) face ao preço pedido de €480,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Brás de Alportel · b45309 | Imóvel em análise | €480,000 | €2,567 | — | 74 | 61 |
| São Brás de Alportel · f36378 | Ativo | €495,000 | €2,765 | 7.7% | 72 | 63 |
| São Brás de Alportel · 6d520a | Ativo | €299,000 | €2,182 | 15.0% | — | 66 |
| São Brás de Alportel · 001ac7 | Ativo | €429,000 | €3,064 | 19.4% | 65 | 63 |
| São Brás de Alportel · 4200ed | Ativo | €429,000 | €3,064 | 19.4% | 70 | 61 |
| Mediana | €429,000 | €2,915 | 13.5% | 70 | 63 |
Tese de investimento
Arrendamento de curta duração A propriedade está listada por €480,000, significativamente acima do valor justo de €312,708, indicando que pode ter dificuldade em gerar retornos competitivos no mercado de arrendamentos de curta duração. Com um rendimento bruto de apenas 4% e uma classificação do bairro de 61/100, o investimento é improvável que atraia demanda consistente de turistas. Compra e retenção Com um preço de listagem que excede o valor justo em 34.9%, a vivenda não está posicionada para uma forte apreciação de capital ao longo do tempo, especialmente num mercado ligado ao turismo sazonal. A classificação menos ideal de estado de 67/100 e uma pontuação de bairro de 61/100 diminuem ainda mais a atratividade de manter esta propriedade a longo prazo. Renovação com adição de valor Embora possa haver potencial para aumento de valor através de renovação, adquirir a propriedade por €480,000, tendo em conta as estimativas de valor justo de €312,708, apresenta um ponto inicial desafiador para qualquer estratégia de melhoria. A classificação atual de estado da vivenda de 67/100 indica que seriam necessários investimentos significativos para aumentar seu apelo, que podem não ser recuperados face ao seu custo de aquisição excessivo.
Riscos
Vulnerabilidade económica A baixa pontuação de estabilidade económica de 40/100 sugere um risco significativo de flutuações nas condições do mercado que podem afetar os valores das propriedades e a estabilidade da renda de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 564 956 €
- Capital próprio necessário
- 180 956 €
- Prestação mensal
- 1631 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -830 €
- Preço480 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3840 €
- Imposto do Selo (crédito)2304 €
- Escritura, registo e banco2652 €
- Obras50 460 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 34.9% acima do valor justo.
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