Apartamento T3, 140 m² em Bougado (São Martinho e Santiago), Trofa
Apartamento T3 com 140 m² em Bougado (São Martinho e Santiago), Trofa, à venda por 330 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 245 171 €, 20,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 140 m², certificado energético B. Localizado em rua Costa Ferreira, 326, freguesia de Bougado (São Martinho e Santiago), concelho de Trofa, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui quatro varandas, oferecendo amplo espaço ao ar livre com vistas panorâmicas, e foi totalmente renovado com acabamentos de alta qualidade há menos de dois anos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €330,000 está significativamente acima do valor justo de €245,171, tornando-se sobrevalorizada em €84,829 (25.7%). Esta discrepância sugere que potenciais compradores devem proceder com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €245,171 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €330,000 situa-se €84,829 (25.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €330,000 face à base da zona de rua Costa Ferreira, 326 de €287,140 (€2,051/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 84/100 (Condição 85 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 68/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Costa Ferreira, 326
Base da zona €287,140 + condição +€17,500 + localização +€15,291 = valor justo estimado de €245,171 (€1,751/m²), uma diferença de €84,829 (25.7%) face ao preço pedido de €330,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Costa Ferreira, 326 | Imóvel em análise | €330,000 | €2,357 | — | 85 | 68 |
| Bougado (São Martinho e Santiago) · 49b675 | Ativo | €330,000 | €2,063 | 12.5% | 78 | 79 |
| rua Poeta Nicolau Tolentino, 114 | Ativo | €229,900 | €2,705 | 14.7% | 75 | 67 |
| Bougado (São Martinho e Santiago) · 0dcdba | Ativo | €299,000 | €2,199 | 6.7% | 76 | 65 |
| avenida António Sérgio, 585 | Ativo | €425,000 | €2,401 | 1.9% | 82 | 71 |
| Mediana | €314,500 | €2,300 | 2.4% | 77 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em €330,000, comparada a um valor justo de €245,171, o que pode dificultar os retornos para o investidor num mercado de arrendamento estável. Com um rendimento bruto de 3,7% e uma pontuação de bairro ligeiramente abaixo da média de 68/100, as perspetivas para arrendamento de longo prazo parecem limitadas. Investimento e manutenção Investir nesta propriedade como um ativo para investimento e manutenção apresenta riscos devido à sua sobrevalorização de 25,7% em comparação com o valor justo, o que pode impedir a valorização. As condições económicas influenciadas pela proximidade ao Porto oferecem alguma esperança, mas a perspetiva geral do mercado continua preocupante. Arrendamento familiar Embora esta propriedade seja promovida para arrendamento familiar, a disparidade no seu valor justo sinaliza que está sobrevalorizada, tornando-se uma opção menos atrativa para famílias que buscam estabilidade a longo prazo. Combinando-se com uma boa pontuação de condição de 84/100, mas um preço acima da média, pode não responder eficazmente às necessidades familiares no mercado atual.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100, existe uma probabilidade significativa de aumento da rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de ocupação mais altas e custos associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 350 222 €
- Capital próprio necessário
- 86 222 €
- Prestação mensal
- 1122 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -582 €
- Preço330 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 706 €
- Imposto do Selo (escritura)2640 €
- Imposto do Selo (crédito)1584 €
- Escritura, registo e banco2292 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 25.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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