Apartamento T2, 80 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro
Apartamento T2 com 80 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, à venda por 225 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 138 312 €, 27,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 80 m², certificado energético F. Localizado em largo 3 de Maio, 1B, freguesia de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui uma varanda na suíte e uma marquise, aumentando a luz natural e o desfrute do espaço exterior em um ambiente urbano acolhedor.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €225,000 está significativamente acima do valor justo de €138,312, resultando numa sobrevalorização de €86,688 (38,5%). Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada e pode desencorajar investidores potenciais.
Avaliação
Valor justo estimado em €138,312 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €225,000 situa-se €86,688 (38.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €225,000 face à base da zona de largo 3 de Maio, 1B de €238,480 (€2,981/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 63/100 (Condição 65 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 79/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
largo 3 de Maio, 1B
Base da zona €238,480 + condição -€15,250 + localização +€15,962 = valor justo estimado de €138,312 (€1,729/m²), uma diferença de €86,688 (38.5%) face ao preço pedido de €225,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| largo 3 de Maio, 1B | Imóvel em análise | €225,000 | €2,813 | — | 65 | 79 |
| avenida Santa Maria, 10B | Ativo | €239,900 | €3,581 | 27.3% | 60 | 74 |
| praceta Fernão Lopes S / N | Ativo | €239,900 | €3,199 | 13.7% | — | 81 |
| rua do Douro, 8 | Ativo | €210,000 | €2,800 | 0.4% | 63 | 75 |
| rua Dom Nuno Álvares Pereira | Ativo | €279,000 | €4,043 | 43.8% | 63 | 74 |
| Mediana | €239,900 | €3,390 | 20.5% | 63 | 75 |
Tese de investimento
Long-term rental Dado o preço de listagem de €225.000, a propriedade apresenta uma significativa diferença de 38,5% em comparação com o seu valor justo de €138.312, o que limita a sua atratividade para investimentos em arrendamento a longo prazo. O rendimento bruto de 4,2% não compensa suficientemente a considerável sobrevalorização, sugerindo um potencial de tensão financeira nos retornos de arrendamento. Family rental A propriedade, sendo listada a €225.000, enquanto que o valor justo está em €138.312, indica que está sobrevalorizada em 38,5%, tornando-a menos atraente para opções de arrendamento familiar. Com uma classificação de condição de 63/100, pode exigir um investimento adicional para atender aos padrões esperados por inquilinos familiares, o que prejudica ainda mais o seu potencial de arrendamento. Buy-and-hold Investir nesta propriedade ao preço de listagem atual de €225.000 apresenta um desafio devido à sua sobrevalorização de 38,5% em relação ao valor justo de €138.312, o que diminui as perspetivas de uma retenção positiva a longo prazo. O rendimento modesto de 4,2% sugere que os retornos podem não compensar suficientemente o custo elevado, levando a uma falta de confiança nas perspetivas de valorização a longo prazo.
Riscos
Risco de mudança de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, há um risco moderado de mudança de inquilinos, o que poderá levar a possíveis vagas e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 263 711 €
- Capital próprio necessário
- 83 711 €
- Prestação mensal
- 756 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -373 €
- Preço225 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6356 €
- Imposto do Selo (escritura)1800 €
- Imposto do Selo (crédito)1080 €
- Escritura, registo e banco2040 €
- Obras27 435 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 📊O anúncio está 38.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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