Moradia T4, 162 m² em Carnaxide e Queijas, Oeiras
Moradia T4 com 162 m² em Carnaxide e Queijas, Oeiras, à venda por 1 440 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 796 417 €, 30,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 162 m², construído em 1938, certificado energético E. Localizado em rua Raquel Bastos, freguesia de Carnaxide e Queijas, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Esta propriedade inclui uma ampla área exterior ideal para reuniões familiares, e a sua proximidade a serviços essenciais garante uma vida conveniente numa zona residencial.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €1,440,000 está significativamente acima do valor justo de €796,417, indicando que está sobrevalorizada em €643,583 (44,7%). O preço elevado não é justificado, dados as condições gerais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €796,417 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,440,000 situa-se €643,583 (44.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,440,000 face à base da zona de rua Raquel Bastos de €720,576 (€4,448/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 66/100 (Condição 62 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Raquel Bastos
Base da zona €720,576 + condição -€22,528 + localização +€77,147 = valor justo estimado de €796,417 (€4,916/m²), uma diferença de €643,583 (44.7%) face ao preço pedido de €1,440,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Raquel Bastos | Imóvel em análise | €1,440,000 | €8,889 | — | 62 | 76 |
| rua António Saldanha, 17 | Ativo | €2,550,000 | €7,286 | 18.0% | 60 | 77 |
| rua José Calheiros, 10 | Ativo | €975,000 | €6,500 | 26.9% | 73 | 82 |
| travessa da Ajuda, 18 | Ativo | €795,000 | €3,581 | 59.7% | 70 | 74 |
| Ajuda · 1e6242 | Ativo | €495,000 | €4,500 | 49.4% | — | 80 |
| Mediana | €885,000 | €5,500 | 38.1% | 70 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a yield bruta da propriedade de apenas 2.2%, que está abaixo da média de mercado, e a lacuna de 44.7% em relação ao valor justo de €796,417, esta propriedade parece sobrevalorizada para investimentos em arrendamento a longo prazo. Além disso, apesar da classificação decente do bairro de 76/100, o custo excessivo prejudica o potencial de retornos para proprietários que buscam garantir uma base de inquilinos estável. Compra e manutenção Com a propriedade listada a €1,440,000, significativamente acima do seu valor justo, a estratégia de compra e manutenção é desafiada pela sobrevalorização de 44.7% em comparação com o valor justo. Embora a área da Grande Lisboa tenha uma forte demanda, tal preço elevado pode dificultar a apreciação de capital a longo prazo e o retorno total para os investidores. Arrendamento familiar Embora a configuração de 4 quartos possa atrair famílias, a yield bruta de apenas 2.2% aliada a uma lacuna de preço significativa indica que a listagem está sobrevalorizada para uma estratégia de arrendamento familiar. Além disso, embora as classificações de segurança do bairro sejam sólidas, os dados financeiros gerais prejudicam a viabilidade desta abordagem de investimento.
Riscos
Risco de rotatividade dos inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100, existe uma probabilidade significativa de maior rotatividade, o que pode resultar em taxas de vacância elevadas e custos associados ao novo arrendamento da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 618 296 €
- Capital próprio necessário
- 466 296 €
- Prestação mensal
- 5045 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4362 €
- Preço1 440 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões108 000 €
- Imposto do Selo (escritura)11 520 €
- Imposto do Selo (crédito)6912 €
- Escritura, registo e banco4956 €
- Obras46 908 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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