Apartamento T1, 60 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro
Apartamento T1 com 60 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, à venda por 610 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 103 319 €, 45,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 60 m², certificado energético D. Localizado em rua Cândido de Oliveira, 79, freguesia de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma varanda privada com vista para um pátio paisagístico, melhorando o espaço exterior e a luminosidade natural, e está situado perto de transportes públicos. Veredicto de Avaliação: Ao preço justo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €610,000 excede significativamente o valor justo de €103,319 em €506,681 (83.1%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada, tornando-a menos atractiva para investimento ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €103,319 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €610,000 situa-se €506,681 (83.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €610,000 face à base da zona de rua Cândido de Oliveira, 79 de €176,460 (€2,941/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 65/100 (Condição 65 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 75 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Cândido de Oliveira, 79
Base da zona €176,460 + condição -€9,375 + localização +€9,494 = valor justo estimado de €103,319 (€1,722/m²), uma diferença de €506,681 (83.1%) face ao preço pedido de €610,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Cândido de Oliveira, 79 | Imóvel em análise | €610,000 | €10,167 | — | 65 | 73 |
| avenida Santa Maria, 8 | Ativo | €215,000 | €2,867 | 71.8% | 62 | 68 |
| rua Carvalho Araújo, 13 | Ativo | €180,000 | €3,396 | 66.6% | 64 | 70 |
| rua Gil Vicente | Ativo | €228,800 | €3,878 | 61.9% | 68 | 72 |
| rua Doutor Manuel Pacheco Nobre S / N | Ativo | €249,000 | €3,000 | 70.5% | 70 | 72 |
| Mediana | €221,900 | €3,198 | 68.5% | 66 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada a €610,000, com um valor justo de €103,319, apresentando uma diferença de 83.1% que compromete significativamente os retornos potenciais no mercado de arrendamento a longo prazo. Com um baixo rendimento bruto de 1.2%, investir nesta unidade pode não proporcionar fluxo de caixa suficiente numa área suburbana de Lisboa com uma forte demanda habitacional. Arrendamento familiar O apartamento de 1 quarto, embora localizado numa área geralmente segura com boas escolas, ainda está sobrevalorizado em 83.1% comparado ao seu valor justo, limitando a sua atratividade para arrendamentos familiares. O baixo rendimento de arrendamento de 1.2% e uma pontuação de condição de 65/100 diminuem ainda mais a sua viabilidade como investimento orientado para famílias. Comprar e manter Com um valor justo de €103,319 em comparação com um preço de listagem de €610,000, esta propriedade está sobrevalorizada e apresenta um risco significativo para uma estratégia de comprar e manter. Um rendimento bruto esperado de apenas 1.2% numa vizinhança com avaliação de qualidade de inquilinos de 73/100 sugere que as perspectivas de apreciação a longo prazo podem não compensar o investimento inicial inflacionado.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos: Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas em 70/100, existe um risco elevado de flutuações no fluxo de caixa devido a uma possível rotatividade de inquilinos ou a uma recessão económica local que impacte a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 675 314 €
- Capital próprio necessário
- 187 314 €
- Prestação mensal
- 2137 €
- Rentabilidade bruta
- 1,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2127 €
- Preço610 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões36 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4880 €
- Imposto do Selo (crédito)2928 €
- Escritura, registo e banco2964 €
- Obras18 442 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 83.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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