Moradia T4, 102 m² em São Domingos de Rana, Cascais
Moradia T4 com 102 m² em São Domingos de Rana, Cascais, à venda por 680 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 406 254 €, 28,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 0 casas de banho de 102 m², construído em 2008, certificado energético D. Localizado em rua Principal, freguesia de São Domingos de Rana, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Características notáveis: A propriedade possui uma moderna área de piscina e um espaço dedicado para churrasco, perfeito para entretenimento ao ar livre em meio a uma paisagem bem cuidada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €680,000 está significativamente acima do valor justo de €406,254, representando uma discrepância de €273,746 ou 40.3%. Veredicto: sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €406,254 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €680,000 situa-se €273,746 (40.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €680,000 face à base da zona de rua Principal de €408,714 (€4,007/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 72/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Principal
Base da zona €408,714 + condição -€5,578 + localização +€33,310 = valor justo estimado de €406,254 (€3,983/m²), uma diferença de €273,746 (40.3%) face ao preço pedido de €680,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Principal | Imóvel em análise | €680,000 | €6,667 | — | 70 | 72 |
| rua Cabo Verde, 106 | Ativo | €350,000 | €5,000 | 25.0% | 66 | 71 |
| rua Ipanema | Ativo | €645,000 | €5,244 | 21.3% | 75 | 71 |
| rua Brito Pais, 11 | Ativo | €799,000 | €4,994 | 25.1% | 76 | 73 |
| Carcavelos e Parede · 00186b | Ativo | €820,000 | €4,530 | 32.0% | 70 | 69 |
| Mediana | €722,000 | €4,997 | 25.0% | 73 | 71 |
Tese de investimento
Family rental O preço pedido de €680,000 está significativamente acima do valor justo de €406,254, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada para fins de arrendamento familiar. Com um rendimento modesto de 4,4% e classificações médias do bairro, os retornos potenciais podem não justificar o investimento. Long-term rental Tendo em conta o preço de €680,000 em comparação com um valor justo de €406,254, esta propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de arrendamento a longo prazo. A condição média e o rendimento de 4,4% sugerem que os retornos a longo prazo podem não ser suficientemente atractivos para potenciais investidores. Buy-and-hold Com a propriedade avaliada em €680,000 e um valor justo de €406,254, está claro que está sobrevalorizada para uma estratégia de compra e manutenção. O gap resultante de 40,3% diminui a probabilidade de alcançar uma apreciação de capital satisfatória ao longo do tempo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe um risco considerável de rotatividade frequente de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos adicionais associados ao novo arrendamento da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 752 797 €
- Capital próprio necessário
- 208 797 €
- Prestação mensal
- 2285 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -836 €
- Preço680 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões40 800 €
- Imposto do Selo (escritura)5440 €
- Imposto do Selo (crédito)3264 €
- Escritura, registo e banco3132 €
- Obras20 161 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 40.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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