Moradia T3, 158 m² em Milheiros, Maia
Moradia T3 com 158 m² em Milheiros, Maia, à venda por 397 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 265 119 €, 24,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 158 m², construído em 2005, certificado energético B. Localizado em rua António Padeiro Mestre Escola, freguesia de Milheiros, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta propriedade inclui uma área exterior bem concebida com um churrasqueira e espaços dedicados para reuniões familiares, oferecendo um ambiente ideal para relaxar e entreter. Eficiência Energética: A casa beneficia de extensas melhorias de isolamento térmico e janelas de alta eficiência, reduzindo significativamente o consumo de energia enquanto melhora o conforto durante todo o ano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €397,000 excede o valor justo de €265,119 em €131,881 (33.2%). Esta discrepância sugere que a propriedade está sobrevalorizada, tornando-a menos atrativa para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €265,119 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €397,000 situa-se €131,881 (33.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €397,000 face à base da zona de rua António Padeiro Mestre Escola de €435,922 (€2,759/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 75 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 67/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua António Padeiro Mestre Escola
Base da zona €435,922 + condição +€9,134 + localização +€16,299 = valor justo estimado de €265,119 (€1,678/m²), uma diferença de €131,881 (33.2%) face ao preço pedido de €397,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua António Padeiro Mestre Escola | Imóvel em análise | €397,000 | €2,513 | — | 75 | 67 |
| Águas Santas · 6fb8dd | Ativo | €550,000 | €2,371 | 5.7% | 75 | 70 |
| travessa Doutor António dos Santos | Ativo | €590,000 | €3,391 | 34.9% | 76 | 71 |
| Cidade da Maia · 1e609f | Ativo | €265,000 | €4,417 | 75.8% | 72 | 75 |
| jardim Cidade da Maia | Ativo | €592,000 | €2,819 | 12.2% | 75 | 69 |
| Mediana | €570,000 | €3,105 | 23.6% | 75 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de lista atual de €397,000 representa uma diferença significativa de 33,2% em relação ao valor justo de €265,119, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 3,2%, o investimento carece de retornos atrativos quando comparado a outras oportunidades na área metropolitana da Grande Porto. Compra e manutenção Dada a status de sobrevalorização da propriedade, a valorização a longo prazo é questionável, especialmente uma vez que o valor justo subestima significativamente o preço de lista. A combinação de uma classificação de condição de 79/100 e uma classificação de vizinhança de 67/100 sugere que futuros investidores podem ter dificuldades em justificar o prémio pago a este preço. Arrendamento para famílias Como a propriedade está avaliada a 33,2% acima do valor justo, representa um risco para investimento em arrendamento familiar, onde a acessibilidade é uma consideração crucial para potenciais inquilinos. Além disso, a classificação de vizinhança de 67/100 implica uma oferta limitada de comodidades voltadas para famílias, podendo afetar a procura por arrendamentos.
Riscos
Risco de Recessão Económica A propriedade está sujeita a risco de recessão económica devido a uma moderada pontuação de estabilidade económica de 70/100, o que sugere vulnerabilidades potenciais na economia local que podem afetar a procura de inquilinos e a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 435 272 €
- Capital próprio necessário
- 117 672 €
- Prestação mensal
- 1339 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -805 €
- Preço397 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 060 €
- Imposto do Selo (escritura)3176 €
- Imposto do Selo (crédito)1906 €
- Escritura, registo e banco2453 €
- Obras11 678 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 33.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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