Moradia em Igreja Nova e Cheleiros
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Moradia T4 com 120 m² em Igreja Nova e Cheleiros, Mafra, à venda por 510 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 272 129 €, 31,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 120 m², construído em 2021, certificado energético D. Localizado freguesia de Igreja Nova e Cheleiros, concelho de Mafra, distrito de Lisbon. A propriedade possui um Mezanino único que pode ser utilizado como escritório ou espaço de lazer adicional, maximizando a funcionalidade e o apelo estético da casa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €510,000 está significativamente acima do valor justo de €272,129, tornando-o sobrevalorizado em €237,871 (46.6%). Essa diferença substancial levanta preocupações sobre o retorno do investimento da propriedade.
Avaliação
Valor justo estimado em €272,129 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €510,000 situa-se €237,871 (46.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €510,000 face à base da zona de Igreja Nova e Cheleiros, Mafra, Lisbon de €374,040 (€3,117/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 64/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Igreja Nova e Cheleiros, Mafra, Lisbon
Base da zona €374,040 + condição +€187 + localização +€14,421 = valor justo estimado de €272,129 (€2,268/m²), uma diferença de €237,871 (46.6%) face ao preço pedido de €510,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Igreja Nova e Cheleiros · f364d7 | Imóvel em análise | €510,000 | €4,250 | — | 72 | 64 |
| rua do Mato | Ativo | €1,150,000 | €6,928 | 63.0% | 74 | 58 |
| Mafra · 4babcc | Ativo | €495,000 | €2,450 | 42.3% | 75 | 56 |
| Mafra · 82c819 | Ativo | €495,000 | €2,912 | 31.5% | 68 | 67 |
| Igreja Nova e Cheleiros · 65a6b8 | Ativo | €510,000 | €3,517 | 17.2% | 73 | 58 |
| Mediana | €502,500 | €3,215 | 24.4% | 74 | 58 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Igreja Nova e Cheleiros está sobrevalorizada em 46,6% em relação ao seu valor justo, tornando o retorno de um investimento em arrendamento de longo prazo pouco atraente, especialmente com um rendimento bruto de 0%. Dada a segurança moderada e as comodidades do bairro, a demanda dos inquilinos pode não ser suficiente para justificar este preço elevado. Arrendamento familiar Com um valor justo de €272,129, o preço de listagem da propriedade de €510,000 não é justificado para um investimento em arrendamento familiar, especialmente ao considerar a pontuação de segurança do bairro de 64/100. Este significativo intervalo de preço limita provavelmente a atratividade para potenciais arrendatários familiares que buscam tanto valor quanto um ambiente seguro. Manter e alugar Investir nesta propriedade numa estratégia de manter e alugar está comprometido pela sua sobrevalorização de 46,6% em relação ao valor justo, aliada à falta de rendimento arrendatário. O ambiente suburbano de Igreja Nova e Cheleiros pode oferecer estabilidade, mas o preço da propriedade não reflete a valorização esperada para o potencial de investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade do inquilino de 60/100, há um risco elevado de possível rotatividade e vacância, indicando instabilidade no fluxo de renda de aluguéis.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 563 646 €
- Capital próprio necessário
- 155 646 €
- Prestação mensal
- 1720 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2145 €
- Preço510 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4080 €
- Imposto do Selo (crédito)2448 €
- Escritura, registo e banco2724 €
- Obras16 294 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 46.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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