Moradia T5, 276 m² em Moncarapacho e Fuseta, Olhão
Moradia T5 com 276 m² em Moncarapacho e Fuseta, Olhão, à venda por 1 200 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 569 811 €, 34,4% abaixo do preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T5 com 4 casas de banho de 276 m², construído em 1980, certificado energético F. Localizado freguesia de Moncarapacho e Fuseta, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características Únicas: A propriedade inclui duas unidades de habitação independentes, ideais para viver em multi-gerações ou como rendimento de aluguer, além de um terraço panorâmico perfeito para entretenimento com vistas deslumbrantes sobre a Ria Formosa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €1.200.000 está significativamente acima do valor justo de €569.811, marcando um prémio de €630.189 (52,5%). Veredicto: sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €569,811 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,200,000 situa-se €630,189 (52.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,200,000 face à base da zona de Moncarapacho e Fuseta, Olhão, Faro de €817,512 (€2,962/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 78 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 65 · Serviços 65 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Moncarapacho e Fuseta, Olhão, Faro
Base da zona €817,512 + condição +€29,756 + localização +€26,695 = valor justo estimado de €569,811 (€2,065/m²), uma diferença de €630,189 (52.5%) face ao preço pedido de €1,200,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Moncarapacho e Fuseta · 4a8040 | Imóvel em análise | €1,200,000 | €4,348 | — | 78 | 63 |
| Moncarapacho e Fuseta · 49b7ff | Ativo | €850,000 | €4,474 | 2.9% | 65 | 63 |
| jardim Pechão | Ativo | €550,000 | €6,875 | 58.1% | 72 | 64 |
| Moncarapacho e Fuseta · 388d3b | Ativo | €485,900 | €2,271 | 47.8% | 72 | 70 |
| Moncarapacho e Fuseta · b45349 | Ativo | €475,000 | €6,985 | 60.7% | 73 | 61 |
| Mediana | €517,950 | €5,675 | 30.5% | 72 | 64 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental Esta propriedade, listada por €1,200,000, está sobrevalorizada em 52.5% em relação ao seu valor justo de €569,811, limitando sua atratividade para alugueres de curto prazo, apesar da sua proximidade à costa do Algarve. Com um baixo rendimento bruto de 2.4%, os investidores podem ter dificuldades para recuperar seus custos num mercado competitivo de alugueres de férias. Long-term rental A discrepância significativa entre o preço de lista e o valor justo indica que esta propriedade está sobrevalorizada, tornando-a menos atrativa para oportunidades de alugueres de longo prazo. A classificação de 63/100 do bairro sugere ainda desafios em atrair inquilinos, justificando tal alto preço de compra. Buy-and-hold Dada a discrepância de 52.5% em relação ao valor justo, esta propriedade está sobrevalorizada e não é um investimento sólido para comprar e manter. O rendimento bruto relativamente baixo de 2.4% reforça as preocupações sobre o potencial de valorização a longo prazo num mercado com qualidade de inquilinos limitada. Not ideal for: Habitação estudantil, Mercado de luxo, Renovação de valor.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e dos Inquilinos A pontuação combinada de 60/100 para a estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos indica um risco moderado de flutuações na receita de aluguer e dificuldades na retenção de inquilinos, podendo impactar o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 314 958 €
- Capital próprio necessário
- 354 958 €
- Prestação mensal
- 4047 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3116 €
- Preço1 200 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões90 000 €
- Imposto do Selo (escritura)9600 €
- Imposto do Selo (crédito)5760 €
- Escritura, registo e banco4380 €
- Obras5218 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 52.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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