Apartamento T3, 115 m² em São Vicente, Lisboa
Apartamento T3 com 115 m² em São Vicente, Lisboa, à venda por 545 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 702 125 €, 28,8% acima do preço pedido. A análise de 40 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 115 m², construído em 1955, certificado energético E. Localizado em rua Leite de Vasconcelos, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características: Este apartamento inclui um pátio exterior de mais de 25m², que melhora as opções de entretenimento, e está posicionado perto de lojas locais, aumentando a conveniência do dia a dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €560,000 está significativamente acima do valor justo de €251,663, apresentando uma situação de sobrevalorizada com uma variação de €308,337 (55,1%). Isso indica um ponto de entrada desafiador para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €702,125 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €545,000 situa-se €157,125 (22.4%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €545,000 face à base da zona de rua Leite de Vasconcelos de €663,973 (€5,774/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €663,973, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €702,125 (€6,105/m²), uma diferença de €157,125 (22.4%) face ao preço pedido de €545,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Leite de Vasconcelos | Imóvel em análise | €545,000 | €4,739 | — | 82 | 84 |
| alameda D. Afonso Henriques | Ativo | €599,900 | €6,976 | 47.2% | 85 | 90 |
| avenida de Madrid S / N | Ativo | €670,000 | €7,444 | 57.1% | 75 | 84 |
| praça da Alegria | Ativo | €980,000 | €8,829 | 86.3% | 78 | 81 |
| rua do Zaire | Ativo | €890,000 | €5,235 | 10.5% | 85 | — |
| Mediana | €780,000 | €7,210 | 52.1% | 82 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Apesar das fortes comodidades da vizinhança e de uma classificação de qualidade dos inquilinos de 84/100, o apartamento está sobrevalorizado a €560,000 em comparação com o seu valor justo de €251,663. O rendimento bruto de 3,5% é insuficiente para justificar o preço premium, tornando este um investimento em arrendamentos de longo prazo pouco atractivo. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada numa área urbana de Lisboa com diversas oportunidades de emprego, o significativo gap de preço de 55,1% indica que o apartamento está sobrevalorizado a €560,000. A renda potencial pode não compensar adequadamente o preço elevado de compra, desincentivando arrendatários familiares que buscam valor. Comprar e manter Com um valor justo de €251,663, comprar este apartamento a €560,000 leva a uma estratégia de hold de longo prazo desfavorável devido ao seu estado de sobrevalorização. A combinação de uma classificação de condição de 78/100 e um rendimento inferior ao ideal torna-o uma propriedade de comprar e manter menos convincente nas condições atuais do mercado.
Riscos
Risco de recuo económico Um possível recuo económico pode impactar negativamente o valor da propriedade, apesar da sua forte pontuação de estabilidade económica de 90/100, o que pode levar a uma diminuição nas taxas de retenção de inquilinos da atual pontuação de estabilidade de inquilinos de 80/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 592 404 €
- Capital próprio necessário
- 156 404 €
- Prestação mensal
- 1909 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1016 €
- Preço545 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões30 900 €
- Imposto do Selo (escritura)4360 €
- Imposto do Selo (crédito)2616 €
- Escritura, registo e banco2808 €
- Obras6720 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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