Apartamento em São Vicente
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Apartamento T2 com 91 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 389 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 639 659 €, 64,4% acima do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 91 m², construído em 2026, certificado energético D. Localizado freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui uma área externa privada de aproximadamente 20 m², ideal para um jardim urbano ou entretenimento, melhorando a experiência vibrante da vida na cidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €389,000 está significativamente abaixo do valor justo de €639,659, apresentando uma oportunidade com um desconto de €250,659 (39.2%). Esta propriedade é, portanto, considerada subvalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €639,659 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €389,000 situa-se €250,659 (39.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €389,000 face à base da zona de São Vicente, Lisbon, Lisbon de €611,097 (€6,715/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €611,097, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €639,659 (€7,029/m²), uma diferença de €250,659 (39.2%) face ao preço pedido de €389,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Vicente · 15e3c5 | Imóvel em análise | €389,000 | €4,275 | — | 78 | 81 |
| rua Marcos Portugal, 4 | Ativo | €550,000 | €8,462 | 97.9% | 80 | 82 |
| Santo António · f46cbd | Ativo | €515,000 | €4,905 | 14.7% | 76 | 80 |
| rua General Justiniano Padrel | Ativo | €400,000 | €7,273 | 70.1% | 80 | 82 |
| rua dos Remédios, 170 | Ativo | €475,000 | €6,786 | 58.7% | 80 | 84 |
| Mediana | €495,000 | €7,030 | 64.4% | 80 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração O apartamento de 2 quartos em São Vicente apresenta uma oportunidade atraente para arrendamento de longa duração, com um valor justo de €639,659 contrastando com o preço listado de €389,000, indicando um gap significativo de 39.2%. Com um rendimento bruto de 4.2% e a sua localização em uma área central de Lisboa com alta procura, esta propriedade é susceptível de atrair tanto inquilinos locais como internacionais que buscam estabilidade. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção permite uma apreciação do capital em um ambiente económico forte, suportado por setores de trabalho variados e uma qualidade dos inquilinos favorável. O preço listado representa uma oportunidade de deter um ativo que actualmente está subvalorizada, com um potencial substancial para aumento do valor futuro à medida que o bairro continua a desenvolver-se. Mercado de luxo Embora este apartamento de 2 quartos esteja posicionado de forma atraente, pode não alinhar-se perfeitamente com os segmentos do mercado de luxo que tipicamente exigem acabamentos e preços mais altos. No entanto, a sua forte pontuação de vizinhança de 81/100 e a classificação de condição decente de 80/100 podem posicioná-lo favoravelmente para aqueles que buscam expandir dentro das classes de ativos de luxo em Lisboa, embora com cautela em relação a não se estender demais em segmentos de preços de luxos baixos.
Riscos
Risco de mudançade inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, há um risco elevado de aumento na rotatividade de inquilinos, o que pode levar a uma potencial instabilidade de rendimento ou a custos mais elevados associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 419 526 €
- Capital próprio necessário
- 108 326 €
- Prestação mensal
- 1312 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -544 €
- Preço389 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 420 €
- Imposto do Selo (escritura)3112 €
- Imposto do Selo (crédito)1867 €
- Escritura, registo e banco2434 €
- Obras4693 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
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