Apartamento em Cascais e Estoril
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Apartamento T4 com 236 m² em Cascais e Estoril, Cascais, à venda por 2 090 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 318 932 €, 27% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 5 casas de banho de 236 m², certificado energético B. Localizado em travessa Freitas Reis, freguesia de Cascais e Estoril, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui um jardim privado e três lugares de estacionamento designados, aumentando tanto o espaço exterior como a conveniência no movimentado centro de Cascais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,090,000 está €771,068 (36.9%) acima do valor justo de €1,318,932, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda exigiria um investimento substancial em renovação para aumentar o seu apelo, permitindo potenciais flips direcionados a um mercado alinhado com as características de alto padrão do apartamento. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 2.5% e um rendimento locativo potencial de €4,354 por mês, a propriedade pode atrair inquilinos a longo prazo na forte demanda habitacional da área metropolitana de Lisboa.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,318,932 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €2,090,000 situa-se €771,068 (36.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,090,000 face à base da zona de travessa Freitas Reis de €1,127,372 (€4,777/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 85 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 78 · Serviços 74 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
travessa Freitas Reis
Base da zona €1,127,372 + condição +€29,500 + localização +€121,468 = valor justo estimado de €1,318,932 (€5,589/m²), uma diferença de €771,068 (36.9%) face ao preço pedido de €2,090,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa Freitas Reis | Imóvel em análise | €2,090,000 | €8,856 | — | 85 | 76 |
| avenida Sabóia S / N | Ativo | €2,700,000 | €12,558 | 41.8% | 83 | 76 |
| avenida Sabóia | Ativo | €2,700,000 | €12,054 | 36.1% | 85 | 69 |
| avenida Lago | Ativo | €2,200,000 | €10,732 | 21.2% | 80 | 72 |
| avenida Manuel Júlio Carvalho e Costa | Ativo | €5,800,000 | €19,205 | 116.9% | 85 | 69 |
| Mediana | €2,700,000 | €12,306 | 39.0% | 84 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada, com um valor justo de €1,318,932, indicando um prémio de 36.9% no preço listado de €2,090,000. Com um rendimento bruto de apenas 2.5%, o potencial de rendimento de arrendamento a longo prazo não justifica este preço elevado. Arrendamento familiar Embora o bairro tenha uma pontuação respeitável de 76/100, o preço listado de €2,090,000 está significativamente acima do valor justo de €1,318,932, classificando-o como sobrevalorizado. A propriedade pode ser atraente para famílias devido ao seu tamanho amplo e ambiente suburbano, mas o rendimento de 2.5% levanta preocupações sobre a viabilidade financeira a longo prazo. Comprar e manter Apesar da desirabilidade de Cascais e Estoril, a avaliação da propriedade em €2,090,000 excede consideravelmente o seu valor justo de €1,318,932, indicando que está sobrevalorizada. Manter este ativo pode não gerar os retornos esperados, refletindo-se no baixo rendimento bruto de 2.5% num mercado potencialmente estagnado.
Riscos
Risco de Dependência Económica A pontuação de estabilidade económica de 80/100 sugere uma economia relativamente forte, mas a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica que uma parte dos inquilinos pode enfrentar dificuldades financeiras, potencialmente levando a taxas de vacância aumentadas ou incumprimentos nos pagamentos de renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 280 018 €
- Capital próprio necessário
- 608 018 €
- Prestação mensal
- 7323 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -6143 €
- Preço2 090 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões156 750 €
- Imposto do Selo (escritura)16 720 €
- Imposto do Selo (crédito)10 032 €
- Escritura, registo e banco6516 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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