Apartamento em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires
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Apartamento T4 com 110 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, à venda por 370 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 214 202 €, 29,6% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 110 m², certificado energético D. Localizado freguesia de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Este apartamento moderno possui uma cozinha totalmente equipada com despensa e acesso direto de dois quartos a um balcão com vistas desobstruídas sobre o rio, o que aumenta significativamente o seu atractivo. **
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €370,000 está significativamente acima do valor justo de €214,202, superando-o em €155,798, ou 42,1%. Isso indica que o imóvel está sobrevalorizado.
Avaliação
Valor justo estimado em €214,202 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €370,000 situa-se €155,798 (42.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €370,000 face à base da zona de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, Setúbal de €335,500 (€3,050/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 75 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, Setúbal
Base da zona €335,500 + condição +€9,109 + localização +€15,893 = valor justo estimado de €214,202 (€1,947/m²), uma diferença de €155,798 (42.1%) face ao preço pedido de €370,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 4d4691 | Imóvel em análise | €370,000 | €3,364 | — | 75 | 71 |
| avenida Metalúrgicos S / N | Ativo | €370,000 | €3,008 | 10.6% | 80 | 76 |
| Amora · 89367e | Ativo | €399,500 | €3,275 | 2.6% | 75 | 75 |
| avenida 1º de Maio, 89 | Ativo | €335,000 | €3,190 | 5.1% | 78 | 73 |
| avenida 1 de Maio | Ativo | €336,500 | €3,205 | 4.7% | 78 | 70 |
| Mediana | €353,250 | €3,198 | 4.9% | 78 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €370,000, excedendo significativamente o seu valor justo de €214,202, apresentando uma diferença de 42.1% que limita os potenciais retornos. Com um rendimento bruto de apenas 3.6%, o investimento não se alinha com as expectativas de geração de fluxo de caixa no mercado. Arrendamento para famílias Embora a configuração suburbana ofereça comodidades familiares e boas escolas, a propriedade está sobrevalorizada a €370,000 em comparação com o valor justo de €214,202, indicando um prémio excessivo de 42.1%. O rendimento bruto de 3.6% limita ainda mais a atratividade desta opção para inquilinos familiares que procuram habitação acessível. Comprar e manter Investir numa estratégia de comprar e manter para este apartamento é difícil devido à sua listagem sobrevalorizada de €370,000, que está muito acima da avaliação justa de €214,202, levando a uma diferença de 42.1% na avaliação. A expectativa de valorização a longo prazo e a renda de 3.6% não justificam o ponto de preço atual neste segmento de mercado específico.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe uma probabilidade significativa de maior rotatividade de inquilinos, o que pode aumentar os custos e as taxas de vacância da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 399 129 €
- Capital próprio necessário
- 103 129 €
- Prestação mensal
- 1248 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -650 €
- Preço370 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2960 €
- Imposto do Selo (crédito)1776 €
- Escritura, registo e banco2388 €
- Obras5105 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 42.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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