Apartamento em Avenidas Novas
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Apartamento T4 com 246 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 1 650 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 102 326 €, 24,9% abaixo do preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T4 com 3 casas de banho de 246 m², construído em 2010, certificado energético C. Localizado em avenida da República, freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Característica Única: Este apartamento apresenta uma espaçosa sala de jantar independente, ideal para receber convidados, juntamente com um quarto adicional versátil que pode servir como escritório ou biblioteca. Nota de Condição: Com acabamentos de alta qualidade e pisos de madeira bem mantidos, a propriedade exala elegância e conforto em toda a sua extensão.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,650,000 está significativamente acima do valor justo de €1,102,326, representando um prémio de €547,674 ou 33.2%. Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda pode enfrentar desafios devido ao preço pedido; compradores que almejam uma revenda precisariam garantir um preço de compra mais baixo para a rentabilidade. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 2.7%, gerar rendimento de aluguer a aproximadamente €3,713 por mês pode proporcionar um fluxo de caixa estável, apelando a estratégias de aluguer familiar de longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,102,326 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,650,000 situa-se €547,674 (33.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,650,000 face à base da zona de avenida da República de €1,508,472 (€6,132/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida da República
Base da zona €1,508,472 + condição +€13,453 + localização +€120,125 = valor justo estimado de €1,102,326 (€4,481/m²), uma diferença de €547,674 (33.2%) face ao preço pedido de €1,650,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida da República | Imóvel em análise | €1,650,000 | €6,707 | — | 75 | 81 |
| avenida Praia da Vitória | Ativo | €1,358,000 | €7,073 | 5.5% | 75 | 83 |
| avenida Praia da Vitória | Ativo | €1,358,000 | €7,073 | 5.5% | 74 | 79 |
| Campo de Ourique · 023b11 | Ativo | €2,095,000 | €9,109 | 35.8% | 76 | 83 |
| avenida dos Estados Unidos da América | Ativo | €975,000 | €6,250 | 6.8% | 75 | 80 |
| Mediana | €1,358,000 | €7,073 | 5.5% | 75 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada a €1.650.000, que está 33,2% acima do seu valor justo de €1.102.326, resultando numa baixa rentabilidade bruta de 2,7%. Esta diferença significativa sugere que investir neste apartamento para arrendamento a longo prazo pode não oferecer os retornos esperados no atual ambiente de mercado. Compra e Detenção Dado que a propriedade está listada por €1.650.000, bem acima do valor justo de €1.102.326, os investidores devem ser cautelosos, uma vez que isto resulta numa sobrevalorização de 33,2%. A rentabilidade relativamente baixa de 2,7% indica ainda que a estratégia de compra e detenção pode não ser a mais adequada para realizar uma apreciação de capital substancial. Arrendamento Familiar Com um preço de pedido atual de €1.650.000, que está 33,2% acima do valor justo de €1.102.326, a propriedade parece estar sobrevalorizada no contexto do mercado de arrendamento familiar. Embora localizada numa vizinhança favorável, a baixa rentabilidade de 2,7% levanta preocupações sobre a viabilidade financeira desta estratégia de investimento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Devido à pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe um risco elevado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e perda de receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 819 357 €
- Capital próprio necessário
- 499 357 €
- Prestação mensal
- 5565 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4458 €
- Preço1 650 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões123 750 €
- Imposto do Selo (escritura)13 200 €
- Imposto do Selo (crédito)7920 €
- Escritura, registo e banco5460 €
- Obras19 027 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Apartamento | 3 qts | 2 wc | 168 m²
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 33.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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