Vivenda em Almancil
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Vivenda T3 com 233 m² em Almancil, Loulé, à venda por 2 995 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 445 296 €, 34,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 233 m², certificado energético E. Localizado em rua Vasco da Gama, freguesia de Almancil, concelho de Loulé, distrito de Faro. Esta vila possui um amplo terraço no telhado com uma pérgula, aumentando as opções de vida ao ar livre para entretenimento e relaxamento ao sol.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,995,000 está significativamente acima do seu valor justo de €1,445,296, indicando que está acima do valor justo em €1,549,704 (51.7%). Essa discrepância sugere uma abordagem cautelosa para investimentos potenciais nesta propriedade.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,445,296 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €2,995,000 situa-se €1,549,704 (51.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,995,000 face à base da zona de rua Vasco da Gama de €1,314,819 (€5,643/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 85 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Vasco da Gama
Base da zona €1,314,819 + condição +€29,125 + localização +€109,740 = valor justo estimado de €1,445,296 (€6,203/m²), uma diferença de €1,549,704 (51.7%) face ao preço pedido de €2,995,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Vasco da Gama | Imóvel em análise | €2,995,000 | €12,854 | — | 85 | 71 |
| Almancil · 28bcd4 | Ativo | €1,700,000 | €12,687 | 1.3% | 75 | 69 |
| Almancil · ba5a42 | Ativo | €2,750,000 | €12,557 | 2.3% | 85 | 70 |
| Almancil · 6d512e | Ativo | €2,250,000 | €5,829 | 54.7% | 80 | 70 |
| Almancil · 49b8ae | Ativo | €2,695,000 | €16,433 | 27.8% | 80 | 69 |
| Mediana | €2,472,500 | €12,622 | 1.8% | 80 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento bruto de apenas 1,5%, indicando que geraria retornos insuficientes a longo prazo, particularmente tendo em conta o seu preço de listagem de €2.995.000. Além disso, com um valor justo de €1.445.296 e uma diferença de 51,7%, o potencial de rendimento de arrendamento não justifica o alto custo de aquisição, tornando-o pouco atraente para investimento a longo prazo. Arrendamento de férias de curto prazo A procura por arrendamentos de curto prazo no Algarve permanece robusta; no entanto, o preço de listagem da vivenda excede significativamente o seu valor justo em 51,7%. A um valor justo de €1.445.296, a taxa média de ocupação pode não proporcionar um retorno adequado sobre o investimento, dado o rendimento bruto da propriedade de apenas 1,5%. Arrendamento familiar Embora a propriedade seja bem adequada para a vida familiar, com uma classificação de condição de 83/100, o preço de €2.995.000 ofusca drasticamente a sua avaliação justa de €1.445.296. Esta discrepância indica que o rendimento de arrendamento potencial para famílias pode ser insuficiente para justificar tal investimento, pois o elevado preço de compra oferece pouco incentivo financeiro. Não ideal para habitação de estudantes A natureza sofisticada da vivenda e o elevado preço de €2.995.000 tornam-na inadequada para o mercado de habitação de estudantes. Dada a sua localização em Almancil, a procura antecipada por parte de estudantes não corresponderia provavelmente a um investimento tão elevado. Não ideal para o mercado de luxo Embora a propriedade apresente atributos desejáveis, o seu preço de listagem atual não se alinha com as realidades do mercado de luxo na área. A diferença de avaliação indica um ponto de preço esmagador que pode dificultar a sua competitividade entre os compradores de luxo. Não ideal para uso industrial A localização e o caráter da vivenda são inadequados para empreendimentos imobiliários industriais, dada a sua natureza residencial. Os custos associados de €2.995.000 eliminam ainda mais qualquer viabilidade potencial de investimento industrial.
Riscos
Possível Flutuação do Arrendamento Uma pontuação de estabilidade económica moderada de 65/100 pode indicar flutuações potenciais na renda devido a incertezas económicas, o que pode afetar o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 3 266 649 €
- Capital próprio necessário
- 870 649 €
- Prestação mensal
- 10 102 €
- Rentabilidade bruta
- 1,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -10 153 €
- Preço2 995 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões224 625 €
- Imposto do Selo (escritura)23 960 €
- Imposto do Selo (crédito)14 376 €
- Escritura, registo e banco8688 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 51.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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