Edifício de uso misto, 613 m² em Selho (São Jorge), Guimarães
Edifício de uso misto com 613 m² em Selho (São Jorge), Guimarães, à venda por 550 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 472 957 €, 12,3% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 0 casas de banho de 613 m², construído em 1980. Localizado freguesia de Selho (São Jorge), concelho de Guimarães, distrito de Braga. A extensa metragem da propriedade permite uma reconfiguração criativa, e a sua localização privilegiada perto do crescimento do mercado apresenta uma oportunidade para capitalizar sobre as tendências emergentes em Guimarães.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €550,000 está significativamente acima do valor justo de €472,957, com uma diferença de €77,043 (14.0%). Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra e venda pode não gerar lucros substanciais devido à pontuação de condição da propriedade de 41/100 e acabamentos desatualizados, tornando a revenda difícil. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 0%, a estratégia de rendimento de aluguel provavelmente será malsucedida, dada a condição atual da propriedade e as limitações estimadas de demanda na vizinhança mista.
Avaliação
Valor justo estimado em €472,957 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €550,000 situa-se €77,043 (14.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €550,000 face à base da zona de Selho (São Jorge), Guimarães, Braga de €928,082 (€1,514/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 41/100 (Condição 33 · Materiais 48 · Dimensões das divisões 62). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 65/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Selho (São Jorge), Guimarães, Braga
Base da zona €928,082 + condição -€327,572 + localização +€45,313 = valor justo estimado de €472,957 (€772/m²), uma diferença de €77,043 (14.0%) face ao preço pedido de €550,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Selho (São Jorge) · 60333e | Imóvel em análise | €550,000 | €897 | — | 33 | 65 |
| Braga (São Vitor) · 523081 | Ativo | €240,000 | €1,655 | 84.5% | — | 62 |
| rua de Cepos | Ativo | €381,150 | €444 | 50.5% | 55 | 70 |
| avenida Comendador Padre David | Ativo | €335,000 | €686 | 23.5% | 28 | 66 |
| Braga (Maximinos, Sé e Cividade) · 8d9fb6 | Ativo | €279,900 | €1,749 | 95.0% | — | 69 |
| Mediana | €307,450 | €1,171 | 30.5% | 42 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, listada por €550,000, está sobrevalorizada em comparação ao seu valor justo de €472,957, representando uma diferença de 14,0%. Com um rendimento bruto de 0% e uma classificação de condição de apenas 41/100, carece do apelo necessário para uma renda sustentável a longo prazo. Arrendamento familiar Dado o seu elevado preço e condição, esta propriedade não é ideal para arrendamentos familiares, especialmente com um valor justo significativamente inferior ao seu preço de listagem. A pontuação no bairro de 65/100 indica um apelo moderado, mas pode não atrair famílias a este nível de preço. Comprar e manter Embora a proximidade a Braga sugira uma potencial estabilidade económica, a diferença de 14,0% em relação ao valor justo indica que está acima do valor justo para uma estratégia de compra e manutenção. A condição atual e a ausência de rendimento complicam ainda mais as perspectivas de apreciação a longo prazo. Não ideal para: Arrendamento para férias a curto prazo, Alojamento para estudantes, Mercado de luxo.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 60/100, existe um risco moderado de condições económicas locais flutuantes afectarem os valores das propriedades e a procura de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 019 539 €
- Capital próprio necessário
- 579 539 €
- Prestação mensal
- 1869 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2337 €
- Preço550 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões31 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4400 €
- Imposto do Selo (crédito)2640 €
- Escritura, registo e banco2820 €
- Obras428 379 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (41/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 14.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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