Duplex em Santa Maria e São Miguel, São Martinho e São Pedro de Penaferrim
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Duplex T0 com 130 m² em Santa Maria e São Miguel, São Martinho e São Pedro de Penaferrim, Sintra, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 298 552 €, 25,2% abaixo do preço pedido. A análise de 6 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e renovado.
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Visão geral
Duplex T0 com 0 casas de banho de 130 m², construído em 1981. Localizado freguesia de Santa Maria e São Miguel, São Martinho e São Pedro de Penaferrim, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O duplex oferece vistas desobstruídas sobre a Serra de Sintra, aumentando o seu atractivo, enquanto a sua localização central garante fácil acesso a escolas internacionais prestigiadas.**
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 está significativamente acima do valor justo, que está fixado em €298,552, indicando uma sobrevalorização de €151,448 (33,7%). Isto sugere que os potenciais compradores podem querer proceder com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €298,552 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €450,000 situa-se €151,448 (33.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de Santa Maria e São Miguel, São Martinho e São Pedro de Penaferrim, Sintra, Lisbon de €402,740 (€3,098/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 72/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 73). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Santa Maria e São Miguel, São Martinho e São Pedro de Penaferrim, Sintra, Lisbon
Base da zona €402,740 + condição -€6,094 + localização +€25,666 = valor justo estimado de €298,552 (€2,297/m²), uma diferença de €151,448 (33.7%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Maria e São Miguel, São Martinho e São Pedro de Penaferrim · 938728 | Imóvel em análise | €450,000 | €3,462 | — | 70 | 73 |
| Santa Maria e São Miguel, São Martinho e São Pedro de Penaferrim · 6fbdd7 | Ativo | €299,500 | €3,698 | 6.8% | 70 | 68 |
| Santa Maria e São Miguel, São Martinho e São Pedro de Penaferrim · 6d54a4 | Ativo | €600,000 | €4,800 | 38.7% | 75 | 71 |
| avenida Doutor Álvaro de Vasconcelos | Ativo | €395,000 | €3,465 | 0.1% | — | 73 |
| Santa Maria e São Miguel, São Martinho e São Pedro de Penaferrim · 023b18 | Ativo | €620,000 | €4,161 | 20.2% | 80 | 77 |
| Mediana | €497,500 | €3,930 | 13.5% | 75 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto da propriedade de 5,2% sugere um potencial de retorno modesto, mas a sua avaliação está desalinhada com o valor justo de €298,552, indicando que está sobrevalorizada. Adicionalmente, a pontuação geral de condição de 72/100 e a classificação do bairro de 73/100 mostram que, embora a localização ofereça algum apelo para os inquilinos, o preço a pedir atualmente limita significativamente as oportunidades de rendimento de arrendamento. Arrendamento familiar Com uma classificação do bairro de 73/100 orientada para famílias, a propriedade pode attrair inquilinos familiares a longo prazo; no entanto, o preço de listagem de €450,000 está muito acima do valor justo, refletindo uma discrepância de 33,7%. Portanto, embora a propriedade tenha potencial para arrendamento familiar, o seu status de sobrevalorizada pode afastar potenciais inquilinos que buscam valor nas suas escolhas de habitação. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter é enfraquecida pelo status de sobrevalorizada da propriedade, uma vez que a discrepância de 33,7% em relação ao valor justo torna questionável a valorização de capital a longo prazo. Embora a pontuação de condição de 72/100 sugira algum apelo para uma futura revenda, a avaliação atual limita a viabilidade deste investimento nesta estratégia.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica um potencial para taxas de rotatividade mais elevadas, o que pode levar a custos aumentados associados a vagas e ao realuguer da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 506 219 €
- Capital próprio necessário
- 146 219 €
- Prestação mensal
- 1577 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -427 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras24 578 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 33.7% acima do valor justo.
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