Apartamento T3, 140 m² em Montijo e Afonsoeiro, Montijo
Apartamento T3 com 140 m² em Montijo e Afonsoeiro, Montijo, à venda por 479 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 259 267 €, 31,4% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 140 m², construído em 2021, certificado energético A. Localizado freguesia de Montijo e Afonsoeiro, concelho de Montijo, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma box privada para um veículo e está equipado com aquecimento de água através de painéis solares, melhorando a eficiência energética e o conforto moderno.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €479,000 está significativamente acima do valor justo de €259,267, em €219,733 ou 45,9%. Esta propriedade é, portanto, classificada como sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €259,267 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €479,000 situa-se €219,733 (45.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €479,000 face à base da zona de Montijo e Afonsoeiro, Montijo, Setúbal de €391,440 (€2,796/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 81/100 (Condição 82 · Materiais 79 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 56/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 50 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Montijo e Afonsoeiro, Montijo, Setúbal
Base da zona €391,440 + condição +€12,687 + localização +€5,779 = valor justo estimado de €259,267 (€1,852/m²), uma diferença de €219,733 (45.9%) face ao preço pedido de €479,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Montijo e Afonsoeiro · 9389a6 | Imóvel em análise | €479,000 | €3,421 | — | 82 | 56 |
| Montijo e Afonsoeiro · 937416 | Ativo | €445,000 | €2,853 | 16.6% | 79 | 55 |
| rua Entreparedes, 120 | Ativo | €479,900 | €3,243 | 5.2% | 80 | 57 |
| rua Dom Nuno Álvares Botelho, 68 | Ativo | €435,000 | €2,753 | 19.5% | 78 | 54 |
| rua Virgínia Rau, 65 | Ativo | €442,500 | €3,512 | 2.6% | 79 | 54 |
| Mediana | €443,750 | €3,048 | 10.9% | 79 | 55 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade parece estar sobrevalorizada a €479,000, excedendo significativamente o seu valor justo de €259,267 em 45,9%. Com um rendimento bruto de apenas 3,3%, os retornos potenciais de uma estratégia de arrendamento de longo prazo são limitados, tornando este investimento menos apelativo para um fluxo de caixa sustentado. Comprar e manter Investir neste apartamento sobrevalorizado por €479,000 não se alinha bem com uma estratégia de comprar e manter, dado a avaliação do valor justo de €259,267, resultando numa lacuna de 45,9%. Esta estratégia é dificultada pelo baixo rendimento de 3,3%, o que reduz a atratividade da valorização de capital a longo prazo. Renovação com valorização O potencial para uma renovação com valorização é diminuído pelo já elevado preço pedido de €479,000 em comparação com o valor justo de €259,267, apresentando uma disparidade de 45,9%. Embora a propriedade esteja em boas condições (81/100), a perspetiva financeira permanece ofuscada pelo seu estado de sobrevalorização, restringindo os retornos potenciais provenientes das renovações.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos Com as pontuações de Estabilidade Económica e de Inquilinos a 60/100, a propriedade enfrenta um risco moderado de desaceleração económica que pode impactar a retenção de inquilinos e a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 518 695 €
- Capital próprio necessário
- 135 495 €
- Prestação mensal
- 1616 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -930 €
- Preço479 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 620 €
- Imposto do Selo (escritura)3832 €
- Imposto do Selo (crédito)2299 €
- Escritura, registo e banco2650 €
- Obras5294 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 45.9% acima do valor justo.
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