Moradia em Cidade da Maia
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Moradia T4 com 302 m² em Cidade da Maia, Maia, à venda por 495 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 328 550 €, 25,2% abaixo do preço pedido. A análise de 40 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade, campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 302 m², construído em 1976, certificado energético F. Localizado freguesia de Cidade da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto. Caraterística Notável: Uma garagem espaçosa com capacidade para seis carros, oferecendo uma conveniência excecional para armazenamento de veículos ou conversão em espaço habitacional adicional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €495,000 está significativamente acima do valor justo de €328,550, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €166,450 (33.6%). Esta discrepância sugere uma falta de alinhamento com o mercado para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €328,550 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €495,000 situa-se €166,450 (33.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €495,000 face à base da zona de Cidade da Maia, Maia, Porto de €830,198 (€2,749/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 48/100 (Condição 45 · Materiais 50 · Dimensões das divisões 55). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Cidade da Maia, Maia, Porto
Base da zona €830,198 + condição -€129,766 + localização +€35,515 = valor justo estimado de €328,550 (€1,088/m²), uma diferença de €166,450 (33.6%) face ao preço pedido de €495,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cidade da Maia · b7c391 | Imóvel em análise | €495,000 | €1,639 | — | 45 | 71 |
| Cidade da Maia · 735478 | Ativo | €395,000 | €1,567 | 4.4% | — | 74 |
| Águas Santas · de0b7e | Ativo | €255,000 | €2,656 | 62.1% | 62 | 72 |
| Pedrouços · 6d53fd | Ativo | €415,000 | €1,072 | 34.6% | — | 61 |
| Milheiros · 6fbdcc | Ativo | €470,000 | €1,429 | 12.8% | — | 74 |
| Mediana | €405,000 | €1,498 | 8.6% | 62 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A casa de 4 quartos na Cidade da Maia está sobrevalorizada a €495.000, significativamente acima do seu valor justo de €328.550, apresentando uma diferença de 33,6%. Com um rendimento bruto de apenas 3,9% e uma pontuação de condição de 48/100, esta propriedade carece do apelo e viabilidade financeira para investimento em arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Dada a lista de preço de €495.000, a propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €328.550, resultando numa disparidade de 33,6%. Embora esteja localizada numa área suburbana com amenidades decentes, o rendimento de 3,9% combinado com uma pontuação de condição de 48/100 sugere que pode não atrair famílias à procura de habitação de qualidade. Compra e manutenção A €495.000, a propriedade está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo de €328.550, criando uma diferença significativa de 33,6%. A atual classificação de condição de 48/100 e um rendimento bruto modesto de 3,9% minam o seu potencial de investimento a longo prazo como um ativo de compra e manutenção.
Riscos
Risco de sensibilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 75/100 e uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe um risco moderado de que flutuações económicas possam impactar a retenção de inquilinos e a receita da propriedade, particularmente se as condições económicas piorarem.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 709 237 €
- Capital próprio necessário
- 313 237 €
- Prestação mensal
- 1670 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1044 €
- Preço495 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3960 €
- Imposto do Selo (crédito)2376 €
- Escritura, registo e banco2688 €
- Obras178 313 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Moradia | 3 qts | 2 wc | 222 m² | Construído 2003
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (48/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 33.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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