Apartamento em Amora
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Apartamento T3 com 123 m² em Amora, Seixal, à venda por 415 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 215 997 €, 32,4% abaixo do preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 123 m², no 2º andar, certificado energético B. Localizado freguesia de Amora, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui varandas espaçosas ideais para desfrutar ao ar livre e está convenientemente localizado perto do Lidl Outlet das Paivas para fácil acesso aos serviços diários.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €415,000 está significativamente acima do valor justo de €215,997, tornando-se assim sobrevalorizada em €199,003 (48,0%). Esta disparidade sugere que a propriedade não representa uma oportunidade de investimento sólida ao seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €215,997 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €415,000 situa-se €199,003 (48.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €415,000 face à base da zona de Amora, Seixal, Setúbal de €343,908 (€2,796/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 72 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Amora, Seixal, Setúbal
Base da zona €343,908 + condição +€1,922 + localização +€18,751 = valor justo estimado de €215,997 (€1,756/m²), uma diferença de €199,003 (48.0%) face ao preço pedido de €415,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Amora · 483c51 | Imóvel em análise | €415,000 | €3,374 | — | 72 | 74 |
| rua Ermelinda Belo | Ativo | €425,000 | €3,373 | 0% | 75 | 66 |
| Amora · 49b860 | Ativo | €425,000 | €3,664 | 8.6% | 75 | 71 |
| avenida Vasco da Gama, 30 | Ativo | €435,000 | €3,480 | 3.1% | 75 | 76 |
| avenida Professor Doutor Carlos Ribeiro, 10C | Ativo | €435,000 | €2,788 | 17.4% | 78 | 75 |
| Mediana | €430,000 | €3,427 | 1.6% | 75 | 73 |
Tese de investimento
Aluguel de longo prazo Dada a lista de preços de €415,000 que excede significativamente o valor justo estimado de €215,997, esta propriedade não está posicionada de forma atraente para investimentos de aluguel a longo prazo. O rendimento de 3% bruto reforça ainda mais a noção de que o investimento pode não fornecer retornos adequados para os proprietários que buscam fluxo de caixa sustentável. Aluguel familiar Com a estrutura de preços atual estabelecendo um hiato de 48,0% em relação ao valor justo, investir nesta propriedade como aluguel familiar apresenta um risco excessivo. Embora as classificações de condição e vizinhança sugiram algum apelo, elas não compensam a evidente sobrevalorização indicada pelo preço pedido. Manter e comprar A estratégia de manter e comprar fica comprometida pela enorme desconexão entre o preço listado e o valor justo, tornando este apartamento sobrevalorizado a €415,000. Os investidores devem ter cautela, pois o rendimento relativamente baixo de 3% sinaliza desafios potenciais para alcançar um crescimento e rentabilidade favoráveis ao longo do tempo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A elevada rotatividade de inquilinos pode ocorrer dado o índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100, podendo levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 458 106 €
- Capital próprio necessário
- 126 106 €
- Prestação mensal
- 1400 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -936 €
- Preço415 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3320 €
- Imposto do Selo (crédito)1992 €
- Escritura, registo e banco2496 €
- Obras14 798 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 48.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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