Edifício de apartamentos, 480 m² em Vila do Conde
Edifício de apartamentos com 480 m² em Vila do Conde, à venda por 1 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 629 256 €, 36,7% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
apartment_building T0 com 2 casas de banho de 480 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Vila do Conde, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Características Notáveis: Este edifício de apartamentos beneficia de uma construção sólida que garante durabilidade e dispõe de uma garagem com um espaço de estacionamento designado para os residentes numa localização privilegiada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,500,000 está significativamente acima do valor justo, que é avaliado em €629,256, marcando uma sobrevalorizada de €870,744 (58.0%). Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda poderia focar em renovações modernas para atrair compradores de alto padrão, embora o preço inicial possa dificultar lucros rápidos. Buy-to-let angle. Dada a falta de potencial de rendimento de aluguel com um rendimento bruto de 0%, uma estratégia de compra e manutenção pode ser menos viável neste mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €629,256 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,500,000 situa-se €870,744 (58.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,500,000 face à base da zona de Vila do Conde, Vila do Conde, Porto de €1,220,640 (€2,543/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 63/100 (Condição 58 · Materiais 62 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 62/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Vila do Conde, Vila do Conde, Porto
Base da zona €1,220,640 + condição -€75,000 + localização +€32,256 = valor justo estimado de €629,256 (€1,311/m²), uma diferença de €870,744 (58.0%) face ao preço pedido de €1,500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vila do Conde · 5ecf45 | Imóvel em análise | €1,500,000 | €3,125 | — | 58 | 62 |
| avenida Cidade de Guimarães | Ativo | €1,300,000 | €4,483 | 43.4% | 65 | 59 |
| Vila do Conde · c1f151 | Ativo | €1,300,000 | €4,483 | 43.4% | 62 | 63 |
| rua da Junqueira | Ativo | €650,000 | €2,167 | 30.7% | 45 | 63 |
| praça do Almada S / N | Ativo | €550,000 | €1,196 | 61.7% | 65 | 64 |
| Mediana | €975,000 | €3,325 | 6.4% | 64 | 63 |
Tese de investimento
Family rental Dado o alto preço de €1.500.000 em comparação com um valor justo de €629.256, esta propriedade parece estar sobrevalorizada, limitando os potenciais retornos. O rendimento bruto de 0% reforça ainda mais a sua falta de viabilidade como um investimento para arrendamento familiar no mercado atual. Long-term rental Com uma diferença significativa de 58,0% entre o preço de venda e o valor justo, esta propriedade não é ideal para investimentos a longo prazo. Além disso, a classificação de condição de 65/100 sugere que podem ser necessárias consideráveis renovações, aumentando ainda mais os custos iniciais de investimento. Buy-and-hold Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção é pouco apelativo, dado que o seu preço atual pedido excede substancialmente o seu valor justo. O rendimento de 0% e as classificações moderadas do bairro indicam que a apreciação potencial é improvável de justificar o investimento inicial.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos A propriedade possui uma pontuação de estabilidade económica de 65/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, indicando um risco moderado de flutuações na receita e ocupação devido a potenciais desafios económicos e rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 797 530 €
- Capital próprio necessário
- 597 530 €
- Prestação mensal
- 5059 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -6431 €
- Preço1 500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões112 500 €
- Imposto do Selo (escritura)12 000 €
- Imposto do Selo (crédito)7200 €
- Escritura, registo e banco5100 €
- Obras160 730 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 58.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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