Edifício de uso misto, 213 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto
Edifício de uso misto com 213 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 1 150 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 536 141 €, 34,8% abaixo do preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C6 (mau) e os acabamentos como Q5 (básica). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: varanda.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 1 casas de banho de 213 m², construído em 1900, certificado energético E. Localizado em rua do Passeio Alegre, 20, freguesia de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este imóvel inclui um projeto de restauração aprovado para 9 estúdios, estrategicamente localizado no centro histórico do Porto classificado como Património Mundial da UNESCO, garantindo alta procura de aluguer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,150,000 está significativamente acima do valor justo de €536,141, com uma diferença de €613,859 (53.4%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €536,141 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,150,000 situa-se €613,859 (53.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,150,000 face à base da zona de rua do Passeio Alegre, 20 de €779,367 (€3,659/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 12/100 (Condição 0 · Materiais 0 · Dimensões das divisões 0). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 85 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Passeio Alegre, 20
Base da zona €779,367 + condição -€249,609 + localização +€86,684 = valor justo estimado de €536,141 (€2,517/m²), uma diferença de €613,859 (53.4%) face ao preço pedido de €1,150,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Passeio Alegre, 20 | Imóvel em análise | €1,150,000 | €5,399 | — | — | 81 |
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · aff4af | Ativo | €6,000,000 | €45,455 | 741.9% | — | 65 |
| Lordelo do Ouro e Massarelos · aff6b8 | Ativo | €4,500,000 | €7,513 | 39.1% | — | 77 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 523070 | Ativo | €1,450,000 | €2,298 | 57.4% | — | 80 |
| Santa Marinha e São Pedro da Afurada · 23f31c | Ativo | €250,000 | €5,000 | 7.4% | 35 | 78 |
| Mediana | €2,975,000 | €6,257 | 15.9% | 35 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em €1,150,000 em comparação com o seu valor justo de €536,141, indicando um grande intervalo de 53.4%. Com um rendimento bruto de 0% e uma pontuação de condição de 0/100, é improvável que gere uma renda sustentável ao longo do tempo. Compra e manutenção Investir nesta propriedade nas condições atuais pode levar a perdas financeiras significativas, dada a sobrevalorização de 53.4%. A falta de geração de renda da propriedade e a sua má condição diminuem ainda mais o seu potencial de valorização. Arrendamento de curta duração O potencial para o arrendamento de curta duração é severamente comprometido pela sobrevalorização da propriedade em €1,150,000, muito acima do seu valor justo. Com nenhum rendimento de arrendamento e uma classificação de condição inaceitável, este ativo representa um risco considerável sem retornos garantidos.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma alta rotatividade de inquilinos pode ocorrer devido à pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100, indicando uma potencial instabilidade na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 450 980 €
- Capital próprio necessário
- 530 980 €
- Prestação mensal
- 3879 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4872 €
- Preço1 150 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões69 000 €
- Imposto do Selo (escritura)9200 €
- Imposto do Selo (crédito)5520 €
- Escritura, registo e banco4260 €
- Obras213 000 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 🔧Condição do imóvel (12/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 53.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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