Moradia em Cascais e Estoril
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Moradia T4 com 425 m² em Cascais e Estoril, Cascais, à venda por 4 300 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 2 322 504 €, 31,5% abaixo do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T4 com 5 casas de banho de 425 m², certificado energético C. Localizado em avenida Bombeiros Voluntários, 694, freguesia de Cascais e Estoril, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Característica Única: A propriedade possui uma piscina privada rodeada por um jardim bem cuidado, criando um oásis exclusivo ao ar livre para relaxamento e entretenimento numa zona residencial tranquila.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €4,300,000 está significativamente acima do valor justo de €2,322,504, representando uma sobrevalorização de €1,977,496 (46.0%). Esta discrepância indica que a propriedade não é um investimento financeiramente viável em relação ao seu valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €2,322,504 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €4,300,000 situa-se €1,977,496 (46.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €4,300,000 face à base da zona de avenida Bombeiros Voluntários, 694 de €2,030,225 (€4,777/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 81/100 (Condição 78 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Bombeiros Voluntários, 694
Base da zona €2,030,225 + condição +€42,500 + localização +€176,679 = valor justo estimado de €2,322,504 (€5,465/m²), uma diferença de €1,977,496 (46.0%) face ao preço pedido de €4,300,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Bombeiros Voluntários, 694 | Imóvel em análise | €4,300,000 | €10,118 | — | 78 | 71 |
| avenida Dom Nuno Álvares Pereira S / N | Ativo | €3,950,000 | €14,260 | 40.9% | 87 | 71 |
| rua Almirante Manuel Pereira Crespo | Ativo | €2,750,000 | €9,964 | 1.5% | 80 | 72 |
| Alcabideche · 23f3ca | Ativo | €8,000,000 | €22,346 | 120.9% | 78 | 73 |
| rua Angelo Dias | Ativo | €2,000,000 | €6,780 | 33.0% | 70 | 72 |
| Mediana | €3,350,000 | €12,112 | 19.7% | 79 | 72 |
Tese de investimento
Long-term rental Esta propriedade, com um preço de €4,300,000, apresenta uma diferença considerável de 46.0% acima do seu valor justo de €2,322,504, tornando-a uma opção pouco atraente para investimento em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2.6%, os retornos financeiros não justificam os preços elevados no mercado atual. Family rental Para arrendamento familiar, o preço substancial de €4,300,000, em comparação ao valor justo de €2,322,504, indica que a propriedade está sobrevalorizada em 46.0%. Embora a pontuação de condição de 81/100 sugira que é adequada para famílias, o rendimento de 2.6% falha em suportar este investimento devido ao seu preço inflacionado. Buy-and-hold A estratégia de buy-and-hold é enfraquecida pelo preço da propriedade que é de €4,300,000, que está 46.0% acima do valor justo de €2,322,504, categorizando-a como sobrevalorizada. Um rendimento bruto esperado de apenas 2.6% indica que manter este investimento a longo prazo pode não gerar retornos satisfatórios, dado a pressão de preços atual.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A elevada rotatividade de inquilinos pode ocorrer devido ao score de estabilidade dos inquilinos de 70/100, o que sugere potenciais desafios na manutenção de ocupação a longo prazo e na estabilidade das receitas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 4 701 048 €
- Capital próprio necessário
- 1 261 048 €
- Prestação mensal
- 14 503 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -12 428 €
- Preço4 300 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões322 500 €
- Imposto do Selo (escritura)34 400 €
- Imposto do Selo (crédito)20 640 €
- Escritura, registo e banco11 820 €
- Obras11 688 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 46.0% acima do valor justo.
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