Apartamento T2, 102 m² em Areeiro, Lisbon
Apartamento T2 com 102 m² em Areeiro, Lisbon, à venda por 469 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 434 736 €, 6,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 102 m², no 7º andar, construído em 1987, certificado energético D. Localizado freguesia de Areeiro, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui uma ampla varanda com vista para o rio e está situado no 7º andar, aumentando tanto a privacidade quanto a luminosidade natural. Condição: Bem mantido, com uma combinação de características datadas e de qualidade, oferecendo espaço de vida prático.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de lista de €469,000 está €34,264 (7.3%) acima do valor justo de €434,736, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Os investidores devem proceder com cautela e considerar táticas de negociação para ajustar o preço de compra.
Avaliação
Valor justo estimado em €434,736 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €469,000 situa-se €34,264 (7.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €469,000 face à base da zona de Areeiro, Lisbon, Lisbon de €510,408 (€5,004/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 66/100 (Condição 66 · Materiais 62 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 75 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Areeiro, Lisbon, Lisbon
Base da zona €510,408 + condição -€15,141 + localização +€48,201 = valor justo estimado de €434,736 (€4,262/m²), uma diferença de €34,264 (7.3%) face ao preço pedido de €469,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Areeiro · 911693 | Imóvel em análise | €469,000 | €4,598 | — | 66 | 80 |
| Penha de França · 6c7904 | Ativo | €479,900 | €5,052 | 9.9% | 68 | 82 |
| rua Morais Soares, 42 | Ativo | €321,500 | €4,728 | 2.8% | 55 | 78 |
| rua Cidade de Carmona | Ativo | €360,000 | €5,000 | 8.7% | 75 | 73 |
| Penha de França · 6fb9f6 | Ativo | €415,000 | €6,288 | 36.8% | 75 | 87 |
| Mediana | €387,500 | €5,026 | 9.3% | 72 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T2 em Areeiro está atualmente sobrevalorizado, listado por €469,000 enquanto o valor justo é de €434,736, refletindo uma diferença de 7,3%. O rendimento bruto de 3,4% indica retornos modestos que podem não justificar os preços atuais no mercado. Arrendamento familiar Embora o apartamento apresente uma condição razoável de 66/100, o preço de listagem atual excede o valor justo do mercado, tornando-o menos atrativo para fins de arrendamento familiar. Uma abordagem estratégica para lidar com o preço premium pode prejudicar os retornos em um mercado competitivo de arrendamento familiar nas proximidades do centro de Lisboa. Compra e manutenção Considerando que o preço está acima do valor justo em €469,000, esta propriedade pode não ser ideal para uma estratégia de compra e manutenção, apesar dos benefícios de localização. Com a demanda habitacional em Lisboa e um rendimento modesto de 3,4%, a valorização potencial pode não compensar a sobrevalorização inicial. Não ideal para Dado o seu preço e rendimento, esta propriedade não é adequada para arrendamentos de férias de curto prazo ou o mercado de luxo, uma vez que não se alinha com as expectativas nesses segmentos. As classificações do bairro indicam boas comodidades; no entanto, a precificação limita a rentabilidade nessas categorias de arrendamento de alta demanda.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados durante as transições.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 532 974 €
- Capital próprio necessário
- 157 774 €
- Prestação mensal
- 1582 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -947 €
- Preço469 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 820 €
- Imposto do Selo (escritura)3752 €
- Imposto do Selo (crédito)2251 €
- Escritura, registo e banco2626 €
- Obras30 525 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 7.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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