Vivenda T4, 313 m² em São Félix da Marinha, Vila Nova de Gaia
Vivenda T4 com 313 m² em São Félix da Marinha, Vila Nova de Gaia, à venda por 1 400 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 140 734 €, 15,6% abaixo do preço pedido. A análise de 49 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T4 com 6 casas de banho de 313 m², construído em 2006, certificado energético B. Localizado freguesia de São Félix da Marinha, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1.400.000 está €259.266 (18,5%) acima do valor justo de €1.140.734, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância de avaliação levanta preocupações para potenciais compradores e investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,140,734 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,400,000 situa-se €259,266 (18.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,400,000 face à base da zona de São Félix da Marinha, Vila Nova de Gaia, Porto de €760,277 (€2,429/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 80 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 84). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 68 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São Félix da Marinha, Vila Nova de Gaia, Porto
Base da zona €760,277 + condição +€39,125 + localização +€92,810 = valor justo estimado de €1,140,734 (€3,645/m²), uma diferença de €259,266 (18.5%) face ao preço pedido de €1,400,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Félix da Marinha · fe639a | Imóvel em análise | €1,400,000 | €4,473 | — | 80 | 73 |
| São Félix da Marinha · 4ba93a | Ativo | €1,400,000 | €2,729 | 39.0% | 87 | 74 |
| travessa Mesura S / N | Ativo | €1,400,000 | €2,729 | 39.0% | 80 | 69 |
| São Félix da Marinha · 38b173 | Ativo | €1,400,000 | €2,729 | 39.0% | 82 | 73 |
| rua João Paulo II S / N | Ativo | €449,000 | €1,978 | 55.8% | 75 | 77 |
| Mediana | €1,400,000 | €2,729 | 39.0% | 81 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Apesar da procura por arrendamentos residenciais nas imediações do Porto, esta vivenda de 4 quartos está sobrevalorizada em 18,5%, levando a um baixo rendimento bruto de 1,7% que não se alinha com as expectativas de rendimento de arrendamento sustentáveis. A condição da propriedade e a pontuação moderada do bairro indicam ainda que poderá ter dificuldades em atrair inquilinos a longo prazo pelo preço pedido. Comprar e manter Manter esta vivenda como um investimento a longo prazo pode não resultar numa valorização significativa devido à sua avaliação atual em mais 18,5% em relação ao seu valor justo de €1.140.734. Com um rendimento bruto de apenas 1,7%, os retornos ao longo do tempo são pouco prováveis de compensar o alto custo do investimento inicial, tornando esta estratégia menos apelativa. Arrendamento familiar Embora a vivenda ofereça amplo espaço para uma família, o seu preço está sobrevalorizado em 18,5%, o que resulta numa atratividade limitada em termos de acessibilidade ao arrendamento para potenciais inquilinos. Combinado com um baixo rendimento de 1,7%, o potencial de gerar uma renda estável enquanto cobre despesas parece fraco neste cenário de mercado exagerado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade está exposta a flutuações económicas dado o seu índice de Estabilidade Económica de 68/100, que indica algum risco de declínio na procura de inquilinos ou no valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 527 780 €
- Capital próprio necessário
- 407 780 €
- Prestação mensal
- 4722 €
- Rentabilidade bruta
- 1,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4283 €
- Preço1 400 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões105 000 €
- Imposto do Selo (escritura)11 200 €
- Imposto do Selo (crédito)6720 €
- Escritura, registo e banco4860 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 18.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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