Apartamento T3, 130 m² em Cidade da Maia, Maia
Apartamento T3 com 130 m² em Cidade da Maia, Maia, à venda por 460 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 365 943 €, 20,4% abaixo do preço pedido. A análise de 8 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 130 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Cidade da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento é a única unidade com janelas duplas, recém-instaladas, melhorando significativamente a eficiência energética e a redução de ruído num ambiente urbano bem conectado.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €460,000 está significativamente acima do valor justo de €365,943, resultando numa sobrevalorização de €94,057, ou 25.7%. Isso sugere uma reconsideração da viabilidade do investimento, tendo em conta a dinâmica do mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €365,943 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €460,000 situa-se €94,057 (25.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €460,000 face à base da zona de Cidade da Maia, Maia, Porto de €313,065 (€2,408/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €313,065, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €365,943 (€2,815/m²), uma diferença de €94,057 (25.7%) face ao preço pedido de €460,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cidade da Maia · 6a9213 | Imóvel em análise | €460,000 | €3,538 | — | 78 | 74 |
| Moreira · 467ed8 | Ativo | €350,000 | €2,288 | 35.4% | 72 | 75 |
| rua António Sérgio, 97 | Ativo | €340,000 | €3,238 | 8.5% | 77 | 73 |
| avenida Visconde de Barreiros | Ativo | €398,000 | €2,472 | 30.1% | 70 | 76 |
| Cidade da Maia · 911348 | Ativo | €410,000 | €3,361 | 5.0% | 76 | 74 |
| Mediana | €374,000 | €2,855 | 19.3% | 74 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade, listada por €460.000, está sobrevalorizada em 25,7% em comparação com o seu valor justo de €365.943, tornando-o uma opção menos atraente para investimento em arrendamento de longo prazo, dado o rendimento projetado de apenas 3,3%. Além disso, embora a localização seja amigável para famílias e beneficie de boas conexões de transporte, a menor qualidade dos inquilinos na área pode dificultar a demanda por arrendamentos e a estabilidade da renda. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada numa área suburbana com condições económicas estáveis e comodidades amigáveis para famílias, o seu prémio de 25,7% acima do valor justo de €365.943 indica que está sobrevalorizada. O rendimento bruto de 3,3% não compensa suficientemente o alto preço de entrada, potencialmente reduzindo a sua atratividade para famílias que buscam habitação acessível. Compra e retenção Apesar dos aspetos positivos da classificação de condição da propriedade de 82/100 e da classificação do bairro de 74/100, o fato de estar sobrevalorizada a €460.000—25,7% acima do valor justo—sugere que a estratégia de compra e retenção pode não gerar retornos satisfatórios. Os investidores podem enfrentar desafios devido ao baixo rendimento bruto de 3,3% e à valorização mais lenta num mercado já marcado por estabilidade económica. Não ideal para Arrendamento de férias de curto prazo, Mercado de luxo, Arrendamento estudantil.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 70 indica um risco moderado, que pode levar a flutuações nas rendas e a uma potencial rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 494 826 €
- Capital próprio necessário
- 126 826 €
- Prestação mensal
- 1552 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -902 €
- Preço460 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3680 €
- Imposto do Selo (crédito)2208 €
- Escritura, registo e banco2604 €
- Obras2234 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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