Moradia em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias
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Moradia T8 com 383 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras, à venda por 1 730 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 978 916 €, 14,4% acima do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e alcatifa.
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Visão geral
Moradia T8 com 7 casas de banho de 383 m², construído em 2022, certificado energético C. Localizado em rua da Quinta das Palmeiras, freguesia de Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade dispõe de um jardim maduro e de um pomar, oferecendo um espaço exterior único raramente encontrado em ambientes urbanos, aumentando tanto a privacidade como a tranquilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço a pedir de €1,730,000 está abaixo do valor justo de €1,978,916, representando uma diferença de €248,916 (12.6%). Esta propriedade está subvalorizada com base nas avaliações atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,978,916 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,730,000 situa-se €248,916 (12.6%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €1,730,000 face à base da zona de rua da Quinta das Palmeiras de €1,957,975 (€5,112/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 69/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,957,975, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,978,916 (€5,167/m²), uma diferença de €248,916 (12.6%) face ao preço pedido de €1,730,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Quinta das Palmeiras | Imóvel em análise | €1,730,000 | €4,517 | — | 65 | 67 |
| avenida Dom José I | Ativo | €1,890,000 | €3,857 | 14.6% | 74 | 73 |
| avenida da República | Ativo | €1,800,000 | €6,545 | 44.9% | 70 | 68 |
| rua Cidade de Faro | Ativo | €2,395,000 | €4,562 | 1.0% | 75 | 74 |
| rua Conde de Arrochela | Ativo | €1,730,000 | €5,563 | 23.2% | 78 | 69 |
| Mediana | €1,845,000 | €5,063 | 12.1% | 75 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias representa uma oportunidade atractiva para investimentos em arrendamento de longo prazo, dado que o valor justo excede o preço de lista em 12,6%. Com um rendimento bruto de 1,7% e uma qualidade de inquilinos admirável num contexto suburbano bem situado, o potencial para um fluxo de caixa estável é promissor. Arrendamento familiar Como arrendamento familiar, esta casa de 8 quartos pode atender a famílias maiores que buscam proximidade ao mercado de trabalho de Lisboa, enquanto é precificada de forma atractiva abaixo do seu valor justo. A boa classificação de condição de 69/100 sugere que pode servir as famílias de forma eficaz, gerando um rendimento de arrendamento consistente ao longo do tempo. Compra e manutenção Esta estratégia de compra e manutenção é adequada, dado o gap identificado entre o preço de lista e o valor justo, indicando que a propriedade tem um potencial substancial de valorização no longo prazo. As comodidades suburbanas estáveis e as pontuações moderadas do bairro alinham-se bem à atração de inquilinos fiáveis, melhorando o desempenho geral do investimento.
Riscos
Risco de Recessão Económica A pontuação de estabilidade económica de 70 sugere uma vulnerabilidade potencial a recessões, o que pode impactar a retenção de inquilinos e a renda de aluguer. Risco de Rotatividade de Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65, existe uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, potencialmente levando a taxas de vacância mais elevadas e diminuição do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 982 996 €
- Capital próprio necessário
- 598 996 €
- Prestação mensal
- 5835 €
- Rentabilidade bruta
- 1,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5574 €
- Preço1 730 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões129 750 €
- Imposto do Selo (escritura)13 840 €
- Imposto do Selo (crédito)8304 €
- Escritura, registo e banco5652 €
- Obras95 450 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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