Apartamento T1, 34 m² em Arroios, Lisbon
Apartamento T1 com 34 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 310 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 177 260 €, 42,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 34 m², construído em 1977, certificado energético F. Localizado em rua General Farinha Beirão, 9, freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento oferece um encantador design de azulejos originais que adiciona caráter, juntamente com uma excelente exposição à luz graças a janelas grandes, aumentando a habitabilidade do espaço.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €310,000 está significativamente acima do valor justo de €177,260, representando um prémio de €132,740 (74.9%) em comparação com a avaliação de mercado. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €177,260 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €310,000 situa-se €132,740 (74.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €310,000 face à base da zona de rua General Farinha Beirão, 9 de €176,235 (€5,183/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 55/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €176,235, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €177,260 (€5,214/m²), uma diferença de €132,740 (74.9%) face ao preço pedido de €310,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua General Farinha Beirão, 9 | Imóvel em análise | €310,000 | €9,118 | — | 60 | 81 |
| estrada de Chelas | Ativo | €240,000 | €4,286 | 53.0% | 65 | 81 |
| rua Estácio da Veiga, 11 | Ativo | €247,000 | €5,146 | 43.6% | 58 | 90 |
| Santa Maria Maior · 1e617b | Ativo | €240,000 | €3,692 | 59.5% | — | 83 |
| beco da Verónica | Ativo | €272,000 | €6,326 | 30.6% | 65 | 79 |
| Mediana | €243,500 | €4,716 | 48.3% | 65 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada a €310,000, com um valor justo de apenas €177,260, indicando um desvio significativo nas expectativas de mercado. A rentabilidade bruta de 3,6% enfatiza ainda que os retornos potenciais podem não justificar o preço elevado de entrada no mercado de arrendamento a longo prazo. Arrendamento a curto prazo Investir neste apartamento para arrendamentos de curto prazo pode não ser rentável, dado que está substancialmente acima do valor de mercado justo, com uma diferença de 74,9%. Embora o bairro tenha uma classificação de 81/100, o alto custo de aquisição pode anular quaisquer vantagens potenciais de receita dos arrendamentos de curto prazo. Comprar e manter Com um preço de listagem atual de €310,000—marcadamente acima do valor justo de €177,260—esta estratégia de compra e manutenção está repleta de riscos. A combinação de baixa rentabilidade e alto custo inicial sugere que a valorização do capital pode demorar consideravelmente a ocorrer, se é que ocorrer, tornando esta uma escolha de investimento a longo prazo precária.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos pode ser uma possibilidade, dado o relativamente menor índice de estabilidade de inquilinos de 80/100, o que pode levar a períodos de vacância aumentados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 344 743 €
- Capital próprio necessário
- 96 743 €
- Prestação mensal
- 1042 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -568 €
- Preço310 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 306 €
- Imposto do Selo (escritura)2480 €
- Imposto do Selo (crédito)1488 €
- Escritura, registo e banco2244 €
- Obras16 225 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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