Duplex T5, 175 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos
Duplex T5 com 175 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 662 629 €, 11,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Duplex T5 com 3 casas de banho de 175 m², construído em 1986, certificado energético C. Localizado em avenida da República, 274, freguesia de Matosinhos e Leça da Palmeira, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Esta propriedade apresenta um concierge no edifício, proporcionando conveniência e segurança adicionais, juntamente com a opção de reverter para um T5 para maior versatilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €750,000 está significativamente acima do valor justo de €662,629, superando em €87,371 (13.2%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €662,629 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €750,000 situa-se €87,371 (13.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €750,000 face à base da zona de avenida da República, 274 de €552,774 (€3,159/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €552,774, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €662,629 (€3,786/m²), uma diferença de €87,371 (13.2%) face ao preço pedido de €750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida da República, 274 | Imóvel em análise | €750,000 | €4,286 | — | 76 | 71 |
| rua Mouzinho de Albuquerque | Ativo | €795,000 | €3,299 | 23.0% | 75 | 75 |
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · 0dcf26 | Ativo | €450,000 | €4,369 | 1.9% | 75 | 68 |
| rua João Bosco | Ativo | €950,000 | €3,585 | 16.4% | 80 | 67 |
| rua Pedro Homem de Melo | Ativo | €1,190,000 | €4,457 | 4.0% | 71 | 72 |
| Mediana | €872,500 | €3,977 | 7.2% | 75 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €750,000, com um valor justo de €662,629, indicando uma diferença de 13,2%, o que a torna menos atraente para investimentos em arrendamentos a longo prazo. O rendimento bruto de 4,4% não compensa o preço de compra inflacionado no mercado atual. Arrendamento familiar Dado que o seu preço está acima do valor justo em 13,2%, esta propriedade pode não proporcionar valor suficiente para famílias que procuram acomodações para aluguer na área. A dinâmica de arrendamento familiar sugere que as comodidades e a segurança são positivas, mas o retorno do investimento está comprometido pelo elevado custo inicial. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção para esta propriedade parece imprudente, considerando que está sobrevalorizada a €750,000, com um valor justo de apenas €662,629. Com um rendimento bruto de 4,4%, os benefícios financeiros a longo prazo não justificam o investimento a este preço elevado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma classificação de estabilidade de inquilinos de 65/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e volatilidade na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 821 134 €
- Capital próprio necessário
- 221 134 €
- Prestação mensal
- 2530 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1247 €
- Preço750 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões45 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6000 €
- Imposto do Selo (crédito)3600 €
- Escritura, registo e banco3300 €
- Obras13 234 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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