Moradia T5, 203 m² em Comporta, Alcácer do Sal
Moradia T5 com 203 m² em Comporta, Alcácer do Sal, à venda por 1 890 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 467 846 €, 22,3% abaixo do preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T5 com 6 casas de banho de 203 m². Localizado freguesia de Comporta, concelho de Alcácer do Sal, distrito de Setúbal. A propriedade apresenta uma moderna cozinha exterior e área de jantar, perfeitamente concebidas para receber enquanto desfruta das vistas da floresta de pinheiros adjacente.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,890,000 está significativamente acima do valor justo de €1,467,846, revelando um excesso de €422,154 (28.8%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. A estratégia de compra para revenda envolve adquirir a propriedade e melhorar o seu interior para capitalizar o seu acabamento de alta qualidade, potencialmente gerando um preço de revenda mais alto com base nas melhorias estéticas. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 1.3% e uma renda estimada de €2,048 por mês, esta propriedade está alinhada para alugueres familiares de longo prazo, proporcionando uma renda estável numa localização rural perto de Setúbal.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,467,846 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,890,000 situa-se €422,154 (28.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,890,000 face à base da zona de Comporta, Alcácer do Sal, Setúbal de €1,393,834 (€6,866/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 84/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,393,834, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,467,846 (€7,231/m²), uma diferença de €422,154 (28.8%) face ao preço pedido de €1,890,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Comporta · b32a53 | Imóvel em análise | €1,890,000 | €9,310 | — | 80 | 55 |
| Comporta · 99f447 | Ativo | €2,500,000 | €7,599 | 18.4% | 78 | 48 |
| Comporta · 483afb | Ativo | €1,850,000 | €5,606 | 39.8% | 85 | 45 |
| Comporta · 93885e | Ativo | €2,700,000 | €7,918 | 15.0% | 85 | 49 |
| rua das Casas da Comporta S / N | Ativo | €940,000 | €7,231 | 22.3% | 75 | 46 |
| Mediana | €2,175,000 | €7,415 | 20.4% | 82 | 47 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €1,890,000, com uma disparidade significativa de 28.8% em relação ao seu valor justo de €1,467,846, o que diminui a sua atratividade para investidores de arrendamento a longo prazo. Um rendimento bruto de 1.3% indica retornos potencialmente desfavoráveis, complicando ainda mais a sua viabilidade num ambiente rural com diversidade econômica limitada. Arrendamento familiar Dada a alta pedida de €1,890,000, que está 28.8% acima do seu valor justo, a propriedade apresenta desafios para estratégias de arrendamento familiar num bairro classificado apenas com 55/100. O rendimento de 1.3% não apoia adequadamente o investimento substancial exigido, especialmente numa região caracterizada por uma economia agrícola e serviços limitados. Não ideal para alojamento estudantil A propriedade está sobrevalorizada a €1,890,000, muito acima do seu valor justo de €1,467,846, tornando-se uma opção inadequada para investimentos em alojamento estudantil. Com um baixo rendimento de 1.3% e uma classificação de bairro de 55/100, o potencial para atrair inquilinos estudantes é significativamente reduzido. Não ideal para alugueres de férias de curta duração Avaliada em €1,890,000, que está 28.8% acima do seu valor justo, a propriedade enfrenta dificuldades para justificar seu preço para finalidades de alugueres de férias de curta duração. O baixo rendimento de 1.3%, junto com a localização rural, limita a sua atratividade para o mercado de férias, que favorece retornos mais elevados e melhores comodidades.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 45/100, existe um risco significativo de que as recessões económicas possam afectar negativamente os valores imobiliários e a retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 061 978 €
- Capital próprio necessário
- 549 978 €
- Prestação mensal
- 6375 €
- Rentabilidade bruta
- 1,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -6396 €
- Preço1 890 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões141 750 €
- Imposto do Selo (escritura)15 120 €
- Imposto do Selo (crédito)9072 €
- Escritura, registo e banco6036 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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