Apartamento em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas
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Apartamento T3 com 120 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 460 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 543 948 €, 18,2% acima do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 120 m², no 1º andar, certificado energético A+. Localizado em rua da Cerca, 21, freguesia de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Este apartamento possui uma magnífica terraço de 47m², perfeito para entretenimento ao ar livre e oferecendo uma vista única da histórica zona de Almada Velha.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €460,000 está aproximadamente €83,948 (15.4%) abaixo do valor justo de €543,948, indicando que a propriedade está subvalorizada e oferece uma oportunidade de investimento favorável.
Avaliação
Valor justo estimado em €543,948 a partir de 4 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €460,000 situa-se €83,948 (15.4%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €460,000 face à base da zona de rua da Cerca, 21 de €438,648 (€3,655/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €438,648, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €543,948 (€4,533/m²), uma diferença de €83,948 (15.4%) face ao preço pedido de €460,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Cerca, 21 | Imóvel em análise | €460,000 | €3,833 | — | 75 | 80 |
| rua das Meloas | Ativo | €580,000 | €2,900 | 24.3% | 82 | 77 |
| travessa da Horta Navia, 6 | Ativo | €798,000 | €5,356 | 39.7% | 72 | 83 |
| largo do Calvário | Ativo | €649,000 | €4,327 | 12.9% | 85 | 80 |
| rua Padre Adriano Botelho, 5 | Ativo | €545,000 | €4,739 | 23.6% | 85 | 84 |
| Mediana | €614,500 | €4,533 | 18.3% | 84 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade oferece um preço competitivo que está 15,4% abaixo do seu valor justo, tornando-se uma oportunidade atraente para arrendamento a longo prazo numa localização com fortes perspetivas de emprego devido à sua proximidade com Lisboa. Dada a sua pontuação favorável de 80/100 na vizinhança, este apartamento pode atrair inquilinos de qualidade em busca de habitação estável. Arrendamento familiar Com a sua disposição espaçosa de 120m² e três quartos, este apartamento é bem adequado para famílias, e a classificação do estado da propriedade de 78/100 garante que cumpre as expectativas de habitação padrão. O preço listado atraente, que é significativamente inferior à norma de mercado, aumenta o seu potencial como arrendamento familiar numa área costeira desejável. Comprar e manter Adquirir esta propriedade representa uma oportunidade de valorização, considerando que está atualmente avaliada em 15,4% abaixo do preço de mercado justo, com sólidas perspetivas de crescimento decorrentes da estabilidade económica da vizinhança circundante. O valor percebido abaixo do normal, em combinação com a sua proximidade a Lisboa, posiciona este apartamento como um excelente candidato para uma estratégia de comprar e manter.
Riscos
Sensibilidade Económica Um leve declínio na economia pode afetar a procura de inquilinos, uma vez que ambas as pontuações são moderadas em 80/100, indicando vulnerabilidade a flutuações económicas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 502 699 €
- Capital próprio necessário
- 134 699 €
- Prestação mensal
- 1552 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1958 €
- Preço460 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3680 €
- Imposto do Selo (crédito)2208 €
- Escritura, registo e banco2604 €
- Obras10 107 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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