Apartamento T2, 53 m² em Olivais, Lisbon
Apartamento T2 com 53 m² em Olivais, Lisbon, à venda por 340 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 292 748 €, 13,9% abaixo do preço pedido. Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: roupeiros embutidos, soalho de madeira e pés-direitos altos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 53 m², no 1º andar, certificado energético C. Localizado em rua Cidade da Praia, 359, freguesia de Olivais, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento possui janelas em PVC de alta qualidade com vidro duplo, garantindo superior isolamento térmico e acústico, o que melhora o conforto e a eficiência geral do espaço de vida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €340,000 está €47,252 (16.1%) acima do valor justo de €292,748, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Tal discrepância sugere a necessidade de uma avaliação cautelosa antes de prosseguir com qualquer investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €292,748 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €340,000 situa-se €47,252 (16.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €340,000 face à base da zona de rua Cidade da Praia, 359 de €227,500 (€4,292/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €227,500, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €292,748 (€5,524/m²), uma diferença de €47,252 (16.1%) face ao preço pedido de €340,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Cidade da Praia, 359 | Imóvel em análise | €340,000 | €6,415 | — | 80 | 78 |
| rua Marracuene, 440 | Ativo | €280,000 | €5,490 | 14.4% | 80 | 78 |
| avenida dos Estados Unidos da América, 49 | Ativo | €579,000 | €7,329 | 14.2% | 86 | 84 |
| Moscavide e Portela · 6fb9ed | Ativo | €310,000 | €5,536 | 13.7% | 75 | 78 |
| avenida de Roma, 97 | Ativo | €525,000 | €6,176 | 3.7% | 72 | 81 |
| Mediana | €417,500 | €5,856 | 8.7% | 78 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Olivais apresenta um rendimento de 3,5%, o que é relativamente baixo nas condições atuais do mercado. Com um valor justo de €292.748, o preço de listagem de €340.000 representa um aumento de 16,1%, indicando que o investimento está sobrevalorizado e pode limitar o retorno a longo prazo. Arrendamento familiar Esta propriedade em Olivais, apesar da sua boa classificação de condição de 82/100, está listada a um preço significativamente acima do seu valor justo. Famílias à procura de habitação a longo prazo podem achar que o imóvel está sobrevalorizado a €340.000, tornando-o menos atraente em termos de orçamento e acessibilidade. Buy-and-hold Embora o apartamento mostre potencial como um investimento buy-and-hold devido à sua condição decente e pontuação do bairro, o preço atual de listagem ofusca o seu valor de mercado justo. A diferença de 16,1% sugere que manter esta propriedade ao preço atual pode não render a valorização esperada ao longo do tempo devido ao risco de sobrepagamento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos pode surgir devido à pontuação de estabilidade de inquilinos relativamente baixa de 75/100, indicando desafios potenciais em manter uma renda de aluguel consistente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 362 534 €
- Capital próprio necessário
- 90 534 €
- Prestação mensal
- 1147 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -618 €
- Preço340 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 500 €
- Imposto do Selo (escritura)2720 €
- Imposto do Selo (crédito)1632 €
- Escritura, registo e banco2316 €
- Obras1366 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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