Vivenda T2, 78 m² em Fanhões, Loures
Vivenda T2 com 78 m² em Fanhões, Loures, à venda por 297 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 223 009 €, 24,9% abaixo do preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e campo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 78 m², construído em 2024, certificado energético D. Localizado em escadinhas São João de Deus, freguesia de Fanhões, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta villa dispõe de dois terraços privados, oferecendo amplo espaço ao ar livre ideal para entretenimento ou relaxamento, aumentando seu apelo em um ambiente residencial tranquilo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €297,000 está significativamente acima do valor justo de €223,009, representando uma situação sobrevalorizada de €73,991 (33.2%). Os compradores devem proceder com cautela perante esta discrepância substancial.
Avaliação
Valor justo estimado em €223,009 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €297,000 situa-se €73,991 (33.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €297,000 face à base da zona de escadinhas São João de Deus de €212,917 (€2,730/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 71/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €212,917, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €223,009 (€2,859/m²), uma diferença de €73,991 (33.2%) face ao preço pedido de €297,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| escadinhas São João de Deus | Imóvel em análise | €297,000 | €3,808 | — | 72 | 70 |
| avenida Major Rosa Bastos, 23 | Ativo | €154,900 | €1,912 | 49.8% | 68 | 76 |
| Santo Antão e São Julião do Tojal · 4d4590 | Ativo | €320,000 | €4,000 | 5.1% | 60 | 75 |
| rua Chã, 19 | Ativo | €599,990 | €2,247 | 41.0% | 68 | 66 |
| rua João Simoes Castelo S / N | Ativo | €425,000 | €1,763 | 53.7% | — | 74 |
| Mediana | €372,500 | €2,080 | 45.4% | 68 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de lista de €297.000 excede significativamente o seu valor justo de €223.009, indicando que está sobrevalorizada em 33,2%. Com um rendimento bruto de 3,8% e uma classificação de condição de 71/100, os retornos financeiros da propriedade podem não justificar o prémio pago. Arrendamento familiar Com um preço de lista de €297.000, esta vivenda de 2 quartos excede o seu valor justo em 33,2%, sendo considerada sobrevalorizada para ocupação familiar. Dada a sua vida suburbana perto de Lisboa e uma classificação de condição de 71/100, pode não atrair famílias à procura de valor. Compra e manutenção A €297.000, esta propriedade representa uma diferença de 33,2% acima do seu valor justo, sugerindo que está sobrevalorizada para uma estratégia de compra e manutenção. Embora tenha avaliações decentes no bairro, o potencial de retorno é limitado pelo elevado custo de entrada associado a este investimento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 330 766 €
- Capital próprio necessário
- 93 166 €
- Prestação mensal
- 1009 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -508 €
- Preço297 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 396 €
- Imposto do Selo (escritura)2376 €
- Imposto do Selo (crédito)1426 €
- Escritura, registo e banco2213 €
- Obras16 356 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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