Penthouse T4, 210 m² em Parque das Nações, Lisbon
Penthouse T4 com 210 m² em Parque das Nações, Lisbon, à venda por 2 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 014 727 €, 54,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Penthouse T4 com 3 casas de banho de 210 m², no 1º andar, certificado energético B. Localizado em alameda dos Oceanos, freguesia de Parque das Nações, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características do Imóvel: Este penthouse possui terraços no último andar que oferecem vistas panorâmicas sobre o rio, perfeitas para experiências ao amanhecer e relaxamento tranquilo no coração da cidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,250,000 está significativamente acima do valor justo de €1,014,727, refletindo uma situação de sobrevalorizada em €1,235,273 (121.7%). Esta discrepância indica uma proposta de valor pobre para os investidores que buscam um investimento razoável.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,014,727 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €2,250,000 situa-se €1,235,273 (121.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,250,000 face à base da zona de alameda dos Oceanos de €1,127,009 (€5,367/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 91/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,127,009, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,014,727 (€4,832/m²), uma diferença de €1,235,273 (121.7%) face ao preço pedido de €2,250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| alameda dos Oceanos | Imóvel em análise | €2,250,000 | €10,714 | — | 88 | 71 |
| Moscavide e Portela · 023771 | Ativo | €680,000 | €3,977 | 62.9% | 82 | 74 |
| alameda dos Oceanos | Ativo | €2,500,000 | €11,737 | 9.5% | 82 | 75 |
| Olivais · 42016f | Ativo | €479,000 | €4,355 | 59.4% | 88 | 77 |
| rua Engenheiro Cunha Leal, 24 | Ativo | €669,000 | €5,310 | 50.4% | 75 | 82 |
| Mediana | €674,500 | €4,833 | 54.9% | 82 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este penthouse, listado a €2,250,000, está sobrevalorizado dado o seu valor justo de apenas €1,014,727, representando uma diferença substancial de 121,7%. Com um rendimento bruto de apenas 1,7%, o investimento oferece um potencial de retorno limitado para rendimento de arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Adquirir esta propriedade como um investimento de comprar e manter é desafiador devido ao seu preço atual de €2,250,000, que excede a avaliação justa de €1,014,727 em 121,7%. O baixo rendimento bruto de 1,7% diminui ainda mais a atratividade do ativo para valorização a longo prazo numa vizinhança classificada em 71/100. Arrendamento familiar Embora o penthouse apresente altas avaliações de condição em 91/100, o seu preço pedido de €2,250,000 excede significativamente o valor justo de €1,014,727, indicando que está sobrevalorizado em 121,7%. Juntamente com um rendimento bruto de apenas 1,7%, pode não oferecer os retornos financeiros desejados para famílias em busca de opções de arrendamento nesta área.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e imprevisibilidade na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 454 450 €
- Capital próprio necessário
- 654 450 €
- Prestação mensal
- 7647 €
- Rentabilidade bruta
- 1,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -7296 €
- Preço2 250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões168 750 €
- Imposto do Selo (escritura)18 000 €
- Imposto do Selo (crédito)10 800 €
- Escritura, registo e banco6900 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (479 000 €–2 500 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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