Vivenda T5, 489 m² em Almancil, Loulé
Vivenda T5 com 489 m² em Almancil, Loulé, à venda por 1 875 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 786 731 €, em linha com o preço pedido.
Visão geral
Moradia T5 com 5 casas de banho de 489 m², construído em 2021, certificado energético A. Localizado em rua do Comércio, 462A, freguesia de Almancil, concelho de Loulé, distrito de Faro. Esta villa dispõe de um espaçoso terraço no andar de cima com aproximadamente 40 m2 e vistas panorâmicas, perfeito para refeições ao ar livre e contemplação do pôr do sol.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,875,000 está 4,9% acima do valor justo de €1,786,731. Esta propriedade está ao preço justo, dada a sua localização premium e acabamentos de alta qualidade.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,786,731 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,875,000 situa-se €88,269 (4.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,875,000 face à base da zona de rua do Comércio, 462A de €2,234,975 (€4,571/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €2,234,975, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,786,731 (€3,654/m²), uma diferença de €88,269 (4.9%) face ao preço pedido de €1,875,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Comércio, 462A | Imóvel em análise | €1,875,000 | €3,834 | — | 76 | 63 |
| Almancil · 90d866 | Ativo | €1,100,000 | €2,750 | 28.3% | 78 | 64 |
| rua Cristóvão Pires Norte, 601 | Ativo | €1,995,000 | €3,654 | 4.7% | 85 | 61 |
| rua Cristóvão Pires Norte, 601 | Ativo | €1,995,000 | €3,654 | 4.7% | 84 | 76 |
| Almancil · 4d40ab | Ativo | €1,695,000 | €4,788 | 24.9% | 77 | 71 |
| Mediana | €1,845,000 | €3,654 | 4.7% | 81 | 68 |
Tese de investimento
Alojamento local de curto prazo Esta villa de 5 quartos em Almancil está posicionada numa região de turismo intenso, com um retorno bruto de 2,9%, que se alinha bem com a demanda sazonal de alugueres. No entanto, a propriedade está ao preço justo de €1.875.000, apenas 4,9% acima do valor justo estimado de €1.786.731, indicando um potencial adequado, mas com um limite de valorização para estratégias de investimento mais agressivas. Compra e manutenção Investir nesta villa como um ativo de compra e manutenção pode oferecer retornos estáveis a longo prazo, especialmente tendo em conta a sua boa classificação de condição de 79/100 e o preço justo de mercado. Dada a sua proximidade com amenidades e o seu potencial de valorização dentro de um mercado impulsionado pelo turismo, mantém uma posição sólida para o crescimento futuro, apesar da sua avaliação justa atual. Aluguer familiar O tamanho e a localização da villa tornam-na adequada para alugueres familiares, aproveitando a diferença de 4,9% do valor justo para justificar o seu preço de compra. Embora ofereça um bom espaço habitacional numa área desejável, a sua avaliação justa sugere que os investidores devem avaliar cuidadosamente as tendências de mercado em curso antes de prosseguir. Não ideal para: Habitação estudantil, mercado de luxo, renovação com valorização Esta propriedade não se enquadra no mercado de habitação estudantil, que normalmente visa alojamentos de custo mais baixo. De igual modo, o seu potencial no mercado de luxo parece limitado dada a avaliação justa, e a propriedade não se presta bem a oportunidades de renovação com valorização devido à sua boa condição.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A classificação de estabilidade económica de 55 indica potenciais desafios na economia local, os quais podem afetar a retenção de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 076 722 €
- Capital próprio necessário
- 576 722 €
- Prestação mensal
- 6324 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4859 €
- Preço1 875 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões140 625 €
- Imposto do Selo (escritura)15 000 €
- Imposto do Selo (crédito)9000 €
- Escritura, registo e banco6000 €
- Obras31 097 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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