Apartamento T1, 50 m² em Marco, Marco de Canaveses
Apartamento T1 com 50 m² em Marco, Marco de Canaveses, à venda por 145 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 106 539 €, 26,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 50 m², no 1º andar, certificado energético C. Localizado freguesia de Marco, concelho de Marco de Canaveses, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento beneficia de um espaço de estacionamento designado numa área altamente acessível, melhorando a conveniência no centro de Marco de Canaveses.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €145,000 é significativamente superior ao valor justo de €106,539, indicando uma sobrevalorização de €38,461 (36.1%). Isso sugere que os potenciais compradores podem enfrentar desafios em atingir retornos satisfatórios sobre o investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €106,539 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €145,000 situa-se €38,461 (36.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €145,000 face à base da zona de Marco, Marco de Canaveses, Porto de €86,106 (€1,722/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €86,106, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €106,539 (€2,131/m²), uma diferença de €38,461 (36.1%) face ao preço pedido de €145,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Marco · d74944 | Imóvel em análise | €145,000 | €2,900 | — | 65 | 64 |
| avenida Doutor Artur Melo e Castro | Ativo | €190,000 | €2,436 | 16.0% | 75 | 68 |
| Sobretâmega · 0dcba4 | Ativo | €235,000 | €2,640 | 9.0% | 72 | 52 |
| Marco · 938532 | Ativo | €240,000 | €2,124 | 26.8% | 68 | 57 |
| rua do Tojal | Ativo | €295,000 | €2,138 | 26.3% | 82 | 60 |
| Mediana | €237,500 | €2,287 | 21.1% | 74 | 59 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de venda atual de €145,000 para este apartamento T1 representa um prémio de 36.1% sobre o seu valor justo de €106,539, sugerindo que está sobrevalorizado no mercado de arrendamento a longo prazo. Considerando o rendimento de 0%, seria difícil gerar um fluxo de caixa positivo com este investimento. Arrendamento para famílias Com a propriedade a ser avaliada significativamente acima do seu valor justo, investir neste apartamento para arrendamento a famílias pode não resultar nos retornos esperados. As classificações do bairro de 64/100 e do estado de 68/100 não justificam o prémio atual. Buy-and-hold Este apartamento T1 está a ser vendido por €145,000, que é 36.1% superior ao seu valor justo, indicando que está sobrevalorizado para uma estratégia de buy-and-hold. A combinação de rendimento estagnado e classificações modestas do bairro sugere um potencial de apreciação de capital fraco ao longo do tempo.
Riscos
Riscos de Estabilidade Económica e de Inquilinos Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas em 65/100, existe um risco elevado de flutuações de rendimento e possíveis vagas, o que pode afetar negativamente o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 163 603 €
- Capital próprio necessário
- 47 603 €
- Prestação mensal
- 489 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -641 €
- Preço145 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões1837 €
- Imposto do Selo (escritura)1160 €
- Imposto do Selo (crédito)696 €
- Escritura, registo e banco1848 €
- Obras13 063 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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