Palácio T6, 630 m² em Abragão, Penafiel
Palácio T6 com 630 m² em Abragão, Penafiel, à venda por 1 230 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 121 114 €, em linha com o preço pedido.
Visão geral
palace T6 com 5 casas de banho de 630 m², construído em 1937, certificado energético E. Localizado em rua Central de Ribaçais, 807, freguesia de Abragão, concelho de Penafiel, distrito de Porto. A propriedade inclui terras aráveis com oliveiras e vinhas estabelecidas, juntamente com uma clássica mansão do século XIX rodeada por jardins luxuriantes e um complexo de ténis privado.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €1,230,000 está €108,886 (9.7%) acima do valor justo de €1,121,114. Esta propriedade está ao preço justo, tornando-a uma oportunidade de investimento razoável no mercado. Buy-to-flip angle. A estratégia de compra para revenda pode envolver renovações para aumentar a atratividade e o valor de mercado, visando uma revenda lucrativa numa área suburbana com procura habitacional mista. Buy-to-let angle. A estratégia de rendimento de aluguer sugere focar em alugueres familiares a longo prazo na desejável Abragão, com potencial de valorização num mercado com oportunidades de emprego estáveis.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,121,114 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,230,000 situa-se €108,886 (9.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,230,000 face à base da zona de rua Central de Ribaçais, 807 de €1,040,007 (€1,651/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,040,007, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,121,114 (€1,780/m²), uma diferença de €108,886 (9.7%) face ao preço pedido de €1,230,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Central de Ribaçais, 807 | Imóvel em análise | €1,230,000 | €1,952 | — | 72 | 59 |
| rua da Murta | Ativo | €1,000,000 | €2,545 | 30.3% | 76 | 66 |
| rua do Lameirinha, 27 | Ativo | €330,000 | €1,650 | 15.5% | 76 | 71 |
| rua Atão | Ativo | €210,000 | €1,909 | 2.2% | 68 | 55 |
| avenida da Quintela | Ativo | €165,000 | €1,460 | 25.2% | 68 | 58 |
| Mediana | €270,000 | €1,780 | 8.9% | 72 | 62 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade apresenta uma avaliação justa, com uma diferença de 9,7% em relação ao valor justo, indicando que, embora esteja avaliada de forma razoável, não oferece um significativo potencial imediato de valorização para rendimentos de arrendamento. Com um rendimento bruto de 0%, a procura por arrendamentos a longo prazo na área pode não ser suficiente para melhorar as perspetivas de fluxo de caixa a curto prazo. Comprar e manter Manter esta propriedade numa área de procura mista pode preservar capital a longo prazo, apesar da sua avaliação justa atual. No entanto, a falta de potencial de valorização e o rendimento bruto nulo sugerem que pode não maximizar eficazmente os retornos do investimento. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja avaliada de forma justa, a sua pontuação de condição de 77/100 e a pontuação da vizinhança de 59/100 podem limitar a sua atratividade para arrendamentos familiares. Consequentemente, requer uma análise detalhada da concorrência local e das comodidades antes de se comprometer com compromissos de longo prazo neste setor.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade económica de 60 e a pontuação de estabilidade de inquilinos de 60 indicam uma volatilidade potencial, sugerindo um risco mais elevado de rotatividade frequente de inquilinos, o que pode afetar a renda de arrendamento e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 412 828 €
- Capital próprio necessário
- 428 828 €
- Prestação mensal
- 4149 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5217 €
- Preço1 230 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões92 250 €
- Imposto do Selo (escritura)9840 €
- Imposto do Selo (crédito)5904 €
- Escritura, registo e banco4452 €
- Obras70 382 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 18%).
- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (165 000 €–1 000 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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