Moradia T4, 252 m² em Quarteira, Loulé
Moradia T4 com 252 m² em Quarteira, Loulé, à venda por 3 900 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 2 381 194 €, 38,9% abaixo do preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo de quinta rústica, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e aquecimento central.
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Visão geral
Moradia T4 com 5 casas de banho de 252 m², construído em 1982, certificado energético C. Localizado freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, distrito de Faro. Características Notáveis: A villa apresenta uma distinta combinação de elementos de design modernos e tradicionais, com tectos altos e materiais de alta qualidade que realçam a atmosfera luxuosa em todo o layout espaçoso.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €3,900,000 está significativamente acima do valor justo de €2,381,194, com uma discrepância de €1,518,806 (63.8%). Esta propriedade está sobrevalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €2,381,194 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €3,900,000 situa-se €1,518,806 (63.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €3,900,000 face à base da zona de Quarteira, Loulé, Faro de €2,447,879 (€9,714/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €2,447,879, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €2,381,194 (€9,449/m²), uma diferença de €1,518,806 (63.8%) face ao preço pedido de €3,900,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Quarteira · d74a3b | Imóvel em análise | €3,900,000 | €15,476 | — | 70 | 67 |
| Quarteira · 938754 | Ativo | €3,300,000 | €9,851 | 36.3% | 76 | 64 |
| rua da Argentina, 8A | Ativo | €2,875,000 | €14,375 | 7.1% | 73 | 73 |
| Quarteira · f3662e | Ativo | €2,950,000 | €10,172 | 34.3% | 85 | 66 |
| Quarteira · dee510 | Ativo | €1,330,000 | €9,048 | 41.5% | 76 | 63 |
| Mediana | €2,912,500 | €10,012 | 35.3% | 76 | 65 |
Tese de investimento
Arrendamento de curto prazo Embora a natureza focada no turismo de Quarteira sugira alta demanda por arrendamentos de férias, o preço atual de €3,900,000 reflete uma diferença de 63.8% em relação ao seu valor justo de €2,381,194, tornando-o um mau investimento para esta estratégia. Com um baixo rendimento de 1.6% bruto, a propriedade não apresenta uma oportunidade convincente para retornos de arrendamento de curto prazo. Arrendamento de longo prazo O preço de €3,900,000 representa uma significativa sobrevalorização em comparação com o valor justo de €2,381,194, indicando que uma estratégia de arrendamento de longo prazo não seria financeiramente viável. Além disso, o rendimento bruto de 1.6% sugere uma rentabilidade limitada em um cenário de arrendamento de longo prazo, solidificando ainda mais a visão de que esta propriedade está sobrevalorizada. Comprar e manter Investir nesta propriedade para uma estratégia de comprar e manter é imprudente, dado que está sobrevalorizada a €3,900,000, contrastando fortemente com o seu valor justo de €2,381,194. A valorização esperada é improvável que compense o alto custo, particularmente com um rendimento de apenas 1.6%, que não justifica um compromisso de longo prazo para esta abordagem de investimento.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 60/100, a propriedade pode estar sujeita a flutuações que poderiam impactar negativamente a ocupação dos inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 4 287 930 €
- Capital próprio necessário
- 1 167 930 €
- Prestação mensal
- 13 154 €
- Rentabilidade bruta
- 1,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -13 209 €
- Preço3 900 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões292 500 €
- Imposto do Selo (escritura)31 200 €
- Imposto do Selo (crédito)18 720 €
- Escritura, registo e banco10 860 €
- Obras34 650 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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