Moradia em Cascais e Estoril
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Moradia T6 com 981 m² em Cascais e Estoril, Cascais, à venda por 19 900 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 6 917 706 €, 65,2% abaixo do preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q1 (luxo). Estilo contemporâneo, com vista de jardim, piscina e mar. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, jardim e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T6 com 11 casas de banho de 981 m², construído em 2010, certificado energético A. Localizado freguesia de Cascais e Estoril, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A casa conta com um aquário interior único que abriga várias toneladas de carpas koi, juntamente com um lago perimetral impressionante que proporciona tranquilidade e lazer. Detalhe Adicional: As instalações de bem-estar de ponta incluem uma piscina de água fria especificamente projetada para recuperação muscular.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €19,900,000 está significativamente acima do valor justo de €6,917,706, indicando uma sobrevalorização de €12,982,294 (187,7%). Dada esta disparidade, a propriedade é classificada como sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €6,917,706 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €19,900,000 situa-se €12,982,294 (187.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €19,900,000 face à base da zona de Cascais e Estoril, Cascais, Lisbon de €5,348,755 (€5,452/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 90/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €5,348,755, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €6,917,706 (€7,052/m²), uma diferença de €12,982,294 (187.7%) face ao preço pedido de €19,900,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cascais e Estoril · 1f3665 | Imóvel em análise | €19,900,000 | €20,285 | — | 88 | 68 |
| Cascais e Estoril · 99f114 | Ativo | €12,500,000 | €14,535 | 28.3% | 85 | 71 |
| Cascais e Estoril · bf2835 | Ativo | €22,500,000 | €22,500 | 10.9% | — | 64 |
| Cascais e Estoril · ac982c | Ativo | €4,985,000 | €6,231 | 69.3% | 88 | 68 |
| Cascais e Estoril · b452ff | Ativo | €5,500,000 | €6,765 | 66.7% | 65 | 68 |
| Mediana | €9,000,000 | €10,650 | 47.5% | 85 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, com um rendimento bruto de apenas 1.1%, apresenta barreiras financeiras significativas para retornos sustentados de investimento, indicando que está sobrevalorizada a €19,900,000 em comparação com o valor justo de €6,917,706. Além disso, a pontuação do bairro de 68/100 sugere uma atratividade limitada para inquilinos de longo prazo, reforçando a preocupação com sua alta avaliação. Arrendamento familiar Com o tamanho substancial da propriedade e uma classificação de condição favorável de 90/100, poderia ser atraente para arrendamentos familiares; no entanto, o preço excessivo de €19,900,000 limita severamente a rentabilidade. A baixa qualidade dos inquilinos esperada neste bairro complica ainda mais a viabilidade desta estratégia, já que as famílias podem buscar opções a preços mais razoáveis. Compra e manutenção Manter esta propriedade como um investimento a longo prazo não se alinha bem com sua exorbitante avaliação de €19,900,000, especialmente quando comparada ao valor justo de €6,917,706, levando a uma potencial perda significativa no investimento. Apesar de sua condição bem mantida, as condições de mercado gerais e o baixo rendimento de 1.1% destacam a propriedade como sobrevalorizada, tornando-a uma candidata arriscada para compra e manutenção.
Riscos
Risco de Dependência Económica A pontuação de estabilidade económica de 70 indica um risco moderado devido a potenciais flutuações na economia local, enquanto a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65 sugere uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, afetando a fiabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 21 696 480 €
- Capital próprio necessário
- 5 776 480 €
- Prestação mensal
- 69 722 €
- Rentabilidade bruta
- 1,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -83 059 €
- Preço19 900 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões1 492 500 €
- Imposto do Selo (escritura)159 200 €
- Imposto do Selo (crédito)95 520 €
- Escritura, registo e banco49 260 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 36%).
- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (4 985 000 €–22 500 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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