Duplex em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Duplex T1 com 99 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 271 329 €, 22,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Duplex T1 com 1 casas de banho de 99 m², no 1º andar, construído em 2020, certificado energético A. Localizado em rua de Pedro Hispano, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Característica notável: Este duplex inclui um elegante terraço acessível a partir do quarto no andar superior, proporcionando um refúgio externo privado. Potencial de investimento: Arrendado até setembro de 2027 para fluxo de caixa imediato.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €350,000 excede o valor justo de €271,329 em €78,671, indicando que está sobrevalorizada em 29,0%. Esta avaliação sugere que potenciais compradores devem abordar com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €271,329 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €350,000 situa-se €78,671 (29.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €350,000 face à base da zona de rua de Pedro Hispano de €218,749 (€2,210/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 83/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €218,749, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €271,329 (€2,741/m²), uma diferença de €78,671 (29.0%) face ao preço pedido de €350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Pedro Hispano | Imóvel em análise | €350,000 | €3,535 | — | 80 | 76 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 6d53d8 | Ativo | €350,000 | €3,153 | 10.8% | 75 | 76 |
| rua da Alegria, 645 | Ativo | €305,000 | €2,328 | 34.1% | 70 | 77 |
| rua do Zambeze, 74 | Ativo | €128,000 | €2,133 | 39.7% | 74 | 73 |
| rua de Pedro Hispano | Ativo | €299,000 | €4,672 | 32.1% | 77 | 73 |
| Mediana | €302,000 | €2,741 | 22.5% | 75 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O duplex de 1 quarto em Cedofeita está sobrevalorizado, como evidencia o seu preço de listagem de €350,000, que é 29% superior ao seu valor justo de €271,329. Apesar da sua condição razoável classificada em 83/100, o rendimento de apenas 3,5% bruto não justifica este preço elevado. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada numa zona classificada com 76/100, que indica uma área razoavelmente boa para famílias, o preço pedido supera em muito o seu valor justo em 29%. Assim, considerando o custo elevado em relação ao rendimento de 3,5%, esta propriedade pode não ser uma opção atractiva para arrendamento familiar. Compra e manutenção Com uma diferença de 29% entre a listagem actual e o valor justo, este duplex de 1 quarto não está posicionado favoravelmente para uma estratégia de compra e manutenção. O rendimento marginal de 3,5%, combinado com o seu estado sobrevalorizado, sugere que a valorização do capital pode não ser adequada para compensar o risco de investimento associado a esta propriedade.
Riscos
Risco de recessão económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 75/100, existe um risco moderado de condições económicas em declínio afetarem a renda locativa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 372 970 €
- Capital próprio necessário
- 92 970 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -645 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras850 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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