Duplex T2, 100 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto
Duplex T2 com 100 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 345 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 335 927 €, 2,6% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Duplex T2 com 1 casas de banho de 100 m². Localizado freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Este duplex dispõe de acesso a um jardim privado e potencial de rendimento com a possibilidade de instalar um banheiro adicional no espaço do rés do chão.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €345,000 está acima do valor justo de €335,927, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €9,073 ou 2.6%. Esta discrepância sugere desafios potenciais de negociação para os compradores em potencial.
Avaliação
Valor justo estimado em €335,927 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €345,000 situa-se €9,073 (2.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €345,000 face à base da zona de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto de €365,900 (€3,659/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 58/100 (Condição 60 · Materiais 55 · Dimensões das divisões 60). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto
Base da zona €365,900 + condição -€26,406 + localização +€34,133 = valor justo estimado de €335,927 (€3,359/m²), uma diferença de €9,073 (2.6%) face ao preço pedido de €345,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 4d41c4 | Imóvel em análise | €345,000 | €3,450 | — | 60 | 76 |
| rua de Ernesto Silva | Ativo | €255,000 | €3,542 | 2.7% | 65 | 65 |
| rua do Monte da Estação | Ativo | €215,000 | €3,525 | 2.2% | 60 | 71 |
| rua da Cidade de Vigo, 194 | Ativo | €230,000 | €3,433 | 0.5% | 70 | 70 |
| rua Aval de Baixo, 88 | Ativo | €280,000 | €3,836 | 11.2% | 70 | 71 |
| Mediana | €242,500 | €3,534 | 2.4% | 68 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €345,000 em comparação com o valor justo de €335,927, indicando uma rentabilidade limitada para investimentos a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 4%, os investidores podem encontrar melhores opções que ofereçam retornos mais fortes no mercado do Porto. Compra e manutenção Investir neste duplex como uma estratégia de compra e manutenção não é vantajoso devido à sua diferença de 2,6% acima do valor justo, o que diminui a valorização potencial ao longo do tempo. Além disso, com uma classificação de estado da propriedade de 58/100, a manutenção contínua pode desviar ainda mais da rentabilidade a longo prazo. Arrendamento de férias a curto prazo A €345,000, o preço da propriedade ultrapassa o seu valor justo, tornando-a menos atraente para estratégias de arrendamento de férias a curto prazo. O rendimento existente de 4% não justifica o investimento, especialmente num mercado onde opções mais competitivamente precificadas estão disponíveis para estadias de curto prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e flutuações na renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 408 541 €
- Capital próprio necessário
- 132 541 €
- Prestação mensal
- 1164 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -608 €
- Preço345 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2760 €
- Imposto do Selo (crédito)1656 €
- Escritura, registo e banco2328 €
- Obras41 897 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (58/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 2.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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