Duplex T2, 132 m² em Arroios, Lisbon
Duplex T2 com 132 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 1 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 067 500 €, 14,6% abaixo do preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Duplex T2 com 2 casas de banho de 132 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O duplex possui um mezzanine de 16 m² ideal para um escritório em casa, e está situado numa comunidade fechada que inclui um jardim privado e serviços de concierge.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,200,000 está significativamente acima do valor justo de €749,628, apresentando uma discrepância de €450,372 (60.1%). Veredicto: sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,067,500 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,250,000 situa-se €182,500 (17.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,250,000 face à base da zona de Arroios, Lisbon, Lisbon de €1,007,515 (€7,633/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,007,515, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,067,500 (€8,087/m²), uma diferença de €182,500 (17.1%) face ao preço pedido de €1,250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arroios · 438f49 | Imóvel em análise | €1,250,000 | €9,470 | — | 86 | 90 |
| Misericórdia · 622ae2 | Ativo | €1,750,000 | €13,780 | 45.5% | 88 | 78 |
| rua do Beato, 48 | Ativo | €680,000 | €7,083 | 25.2% | 78 | 79 |
| avenida da Liberdade | Ativo | €1,200,000 | €10,714 | 13.1% | 80 | 87 |
| avenida dos Estados Unidos da América, 50 | Ativo | €765,000 | €5,977 | 36.9% | 72 | 81 |
| Mediana | €982,500 | €8,899 | 6.0% | 79 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O valor justo da propriedade de €749,628 indica uma diferença significativa de 60,1% em relação ao preço listado de €1,200,000, tornando-a sobrevalorizada para fins de arrendamento de longo prazo. Com um baixo rendimento de 2,3% e uma pontuação de qualidade de 80/100, o potencial de investimento não justifica o alto preço solicitado. Mercado de luxo Embora a propriedade esteja localizada no prestigiado bairro das Arroios com uma pontuação de qualidade de 90/100, seu preço listado de €1,200,000 está muito acima do valor justo de €749,628, tornando-a sobrevalorizada para o mercado de luxo. O valor percebido não se alinha com as condições de mercado, o que diminui sua atratividade para compradores abastados que buscam oportunidades sólidas de investimento. Arrendamento de férias de curto prazo Com um preço listado de €1,200,000, a propriedade apresenta uma sobrevalorização de 60,1% em comparação ao seu valor de mercado justo de €749,628, tornando-a uma opção menos viável para arrendamentos de férias de curto prazo. Embora as classificações do bairro sejam atraentes, o rendimento bruto de 2,3% indica que os retornos potenciais podem não compensar o preço de compra inflacionado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 80/100 indica um risco potencial de rotatividade que pode afetar a renda de aluguer e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 367 653 €
- Capital próprio necessário
- 367 653 €
- Prestação mensal
- 4216 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3438 €
- Preço1 250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões93 750 €
- Imposto do Selo (escritura)10 000 €
- Imposto do Selo (crédito)6000 €
- Escritura, registo e banco4500 €
- Obras3403 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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