Apartamento em Beato
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Apartamento T2 com 96 m² em Beato, Lisbon, à venda por 680 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 524 213 €, 22,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 96 m², no 2º andar, certificado energético B. Localizado em rua do Beato, 48, freguesia de Beato, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características notáveis: Este apartamento possui um espaço de estacionamento dedicado equipado com um ponto de carregamento elétrico e faz parte de um condomínio privado histórico com uma bela arquitetura restaurada do início do século XX.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €680,000 está €155,787 (29.7%) acima do valor justo de €524,213, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Tal prémio pode desincentivar compradores potenciais que procuram um investimento sólido.
Avaliação
Valor justo estimado em €524,213 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €680,000 situa-se €155,787 (29.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €680,000 face à base da zona de rua do Beato, 48 de €393,548 (€4,099/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €393,548, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €524,213 (€5,461/m²), uma diferença de €155,787 (29.7%) face ao preço pedido de €680,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Beato, 48 | Imóvel em análise | €680,000 | €7,083 | — | 78 | 79 |
| avenida de Pádua, 3 | Ativo | €760,000 | €4,750 | 32.9% | 74 | 75 |
| Santa Maria Maior · 467fed | Ativo | €650,000 | €6,075 | 14.2% | 80 | 88 |
| rua do Benformoso, 278 | Ativo | €685,000 | €5,615 | 20.7% | 76 | 80 |
| Marvila · 6d5387 | Ativo | €679,000 | €5,612 | 20.8% | 75 | 76 |
| Mediana | €682,000 | €5,614 | 20.8% | 76 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Beato está avaliado em €680,000, o que representa um prémio de 29,7% sobre o seu valor justo de €524,213, tornando-se um investimento sobrevalorizado. Com um baixo rendimento bruto de 2,6% e uma classificação moderada do bairro de 79/100, o potencial de crescimento significativo da renda parece limitado. Manter e alugar Com o preço atual de €680,000 a exceder o valor justo de €524,213 em 29,7%, esta propriedade não apresenta uma oportunidade atraente de manter e alugar. Dada a pontuação de condição moderada de 82/100, a valorização futura pode não justificar a sobrevalorização inicial numa localização suburbana. Arrendamento familiar O preço pedido de €680,000, 29,7% acima do valor justo de €524,213, indica que esta propriedade está sobrevalorizada, o que pode afastar inquilinos familiares à procura de valor. Além disso, a rotatividade moderada da área residencial pode limitar tanto a demanda de aluguel quanto os aumentos de taxa de aluguel no futuro.
Riscos
Risco de recessão económica Uma repentina recessão económica pode impactar negativamente a pontuação de estabilidade económica de 85, levando a possíveis incumprimentos nas rendas por parte de inquilinos com uma pontuação de estabilidade de 75.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 733 791 €
- Capital próprio necessário
- 189 791 €
- Prestação mensal
- 2382 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1738 €
- Preço680 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões40 800 €
- Imposto do Selo (escritura)5440 €
- Imposto do Selo (crédito)3264 €
- Escritura, registo e banco3132 €
- Obras1155 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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